容積率大小對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響

容積率大小影響到開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本和賣房可收回的利潤(rùn)。在建房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商希望容積率越大越好，這意味著在同樣的建筑占地面積的情況下，能建更高的樓層，每多一層就能多賺很多錢。

容積率的標(biāo)準(zhǔn)

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地面上總建筑面積與用地面積的比率。

容積率只有最高限制答，沒(méi)有最低限制，例如高層住宅容積率應(yīng)不高于5，多層住宅應(yīng)不高于3，綠地率應(yīng)不低于30%。這主要是因?yàn)槿莘e率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。也就是說(shuō)，一個(gè)住宅區(qū)的容積率越低，就說(shuō)明這個(gè)小區(qū)住的越舒服。

容積率的影響

1、容積率對(duì)建筑成本的影響：

一個(gè)待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，容積率的增加，主要引起住房層數(shù)的增多或者建筑密度的增加。隨住房層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r(jià)下降;當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。建筑密度的增加會(huì)減少綠地面積和公共活動(dòng)空間，就會(huì)下降小區(qū)的居住質(zhì)量，從而影響住房的銷售價(jià)格。

2、容積率與房?jī)r(jià)的關(guān)系：

商品房房?jī)r(jià)的確定在不同的市場(chǎng)行情時(shí)有不同的確定標(biāo)準(zhǔn)，也就是有不同的參照系，容積率在其中所起的作用也不同。當(dāng)房市興旺、房?jī)r(jià)高企的時(shí)期，確定房?jī)r(jià)的是市場(chǎng)行情而不是成本，所以高容積率帶來(lái)的效益是極為明顯地;房市前景不明朗甚至低迷時(shí)，確定房?jī)r(jià)就是以成本作為參照系了，高容積率未必能帶來(lái)高效益，但因高容積率帶來(lái)的小區(qū)居住質(zhì)量下降卻能對(duì)市場(chǎng)銷售造成很大的影響。

容積率對(duì)房?jī)r(jià)的影響和城市的大小也有關(guān)系，大城市的土地成本在房?jī)r(jià)中所占的比重較大，容積率的大小對(duì)其房?jī)r(jià)的影響也就會(huì)很大;而小城市土地價(jià)格不高，對(duì)整個(gè)成本的構(gòu)成影響不大，建筑成本是其主要成本構(gòu)成，所以容積率對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大。

3、容積率對(duì)生活質(zhì)量的影響：

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率決定其將來(lái)居住者的生活質(zhì)量。高容積率的住宅項(xiàng)目不是小區(qū)內(nèi)建筑密度增大，就是在建筑密度不變的情況下樓層的增加，人生活在高樓林立中視覺(jué)上就會(huì)不舒服，就會(huì)有壓迫感。高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種配套設(shè)施形成比較大的壓力，頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化。由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的建筑密度增大或者樓層增高，就會(huì)影響綠地的比例，休閑娛樂(lè)的場(chǎng)地也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與質(zhì)量，最終造成小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，樓間距過(guò)近而造成的日照不足、小區(qū)內(nèi)沒(méi)有合理的道路布局并且狹窄、停車位置不足造成的汽車亂停亂放等都是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。