購(gòu)買法拍房有什么要注意

購(gòu)買法拍房需謹(jǐn)慎，需核實(shí)住房質(zhì)量、查看租約與居住權(quán)、核查產(chǎn)權(quán)清晰度、查證查封瑕疵、明確稅費(fèi)承擔(dān)方式以及核實(shí)欠費(fèi)情況，確保購(gòu)房過程順利，避免后續(xù)糾紛與額外成本。

1、核實(shí)住房質(zhì)量：法院通常會(huì)在拍賣公告中告知已知的住房瑕疵，競(jìng)拍前需仔細(xì)閱讀公告。有條件的話，實(shí)地查看，了解住房結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等是否正常，有無漏水、墻體裂縫等問題，因?yàn)楦?jìng)拍成功后，通常視為對(duì)住房現(xiàn)狀的認(rèn)可，需自行承擔(dān)相關(guān)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。

2、查看是否存在租約或居住權(quán)：根據(jù)“買賣不破租賃”原則，若住房存在未到期的租約，競(jìng)買人即便取得所有權(quán)，也不可隨意要求承租人搬離。此外，若住房設(shè)立了居住權(quán)，也會(huì)影響正常使用。所以競(jìng)拍前要向法院或相關(guān)登記機(jī)構(gòu)咨詢，核實(shí)住房的租賃和居住權(quán)情況。

3、核查產(chǎn)權(quán)是否清晰：仔細(xì)閱讀拍賣公告，了解住房土地出讓性質(zhì)、使用年限、是否辦理產(chǎn)權(quán)登記、有無抵押擔(dān)保等信息。若住房產(chǎn)權(quán)歸屬不清，如存在多個(gè)債權(quán)人對(duì)拍賣所得有爭(zhēng)議，或?qū)儆诠灿挟a(chǎn)權(quán)但其他共有人未同意出售等情況，可能造成后續(xù)過戶困難。

4、查證是否存在查封瑕疵等問題：可能存在查封不合法或查封范圍不準(zhǔn)確的情況，影響拍賣合法性和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。還要注意住房是否存在因建設(shè)或交易違規(guī)等歷史遺留問題，以免影響產(chǎn)權(quán)完整性。

5、明確稅費(fèi)承擔(dān)方式：法拍房交易稅費(fèi)種類與普通住房買賣類似，包括契稅、增值稅、個(gè)稅等，但部分拍賣公告會(huì)規(guī)定所有稅費(fèi)由競(jìng)買人承擔(dān)。特別是對(duì)于劃撥土地的住房，可能需補(bǔ)交土地出讓金;若原業(yè)主未辦理產(chǎn)權(quán)登記，競(jìng)得人可能要經(jīng)歷兩次過戶，支付兩次稅費(fèi)，這些都需提前了解，以便準(zhǔn)確估算購(gòu)房成本。

6、核實(shí)是否有欠費(fèi)：長(zhǎng)期空置的法拍房可能拖欠大量水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，這些費(fèi)用一般也由買方承擔(dān)，競(jìng)拍前要了解清楚，避免額外支出。

1、契稅：由買方繳納，根據(jù)住房情況和買方名下住房套數(shù)不同而有所差異。首套房面積小于90平方米，契稅稅率為1%;面積大于90平方米，契稅稅率為1.5%。二套房面積小于90平方米，契稅稅率為1%;面積大于90平方米，契稅稅率為2%。三套及以上住房，契稅稅率一般為3%。

2、印花稅：買賣雙方均需繳納，按住房成交總價(jià)的0.05%收取，另外還有5元的房產(chǎn)證印花稅。

3、增值稅：若住房契稅繳納不滿2年，出售時(shí)需征收5.6%的增值稅，滿2年則免交。

4、個(gè)人所得稅：若住房滿五年且是原業(yè)主家庭唯一住房，免征個(gè)人所得稅。不滿足此條件的，若上次交易為正常交易且契稅票在2015年之前，按競(jìng)拍價(jià)的3%征收;若在2015年及以后交易的，按前后兩次交易的差價(jià)的20%征收。若上次交易方式為贈(zèng)與、繼承等，按成交價(jià)全額的20%征收。

5、土地出讓金：如果住房所在土地性質(zhì)為劃撥用地，如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等，交易過戶時(shí)一般需向相關(guān)主管部門補(bǔ)交土地出讓金，具體金額根據(jù)地方政策而定。