法拍房的交易流程

1、收集相關(guān)法拍房的信息，從上面挑選出自己中意的法拍房，包括法拍房的樓層面積是否存在抵押等情形。另外也要關(guān)注所篩選的法拍房的市場(chǎng)價(jià)格是多少。根據(jù)以往數(shù)據(jù)表明，23%的法拍房都是在一樓或者住房本身會(huì)存在比較大的瑕疵，20%的法拍房會(huì)高于當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)，5%的法拍房在交房時(shí)非常難以清場(chǎng)交付。所以我們?cè)谫?gòu)買法拍房的時(shí)候，一定要篩選出價(jià)格好，位置問題少的進(jìn)行操作。

2、根據(jù)拍賣網(wǎng)上發(fā)布的競(jìng)拍時(shí)間參與競(jìng)拍，參與競(jìng)拍一定要做好資金的規(guī)劃。此時(shí)你要關(guān)注的競(jìng)拍住房，要求全款還是可以貸款。必須按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行操作，否則將對(duì)自己造成一定的損失，其次，參與競(jìng)拍的時(shí)候，千萬不可盲目出價(jià)。因?yàn)楦?jìng)拍的結(jié)果一般是價(jià)高者得。

3、成功中標(biāo)。中標(biāo)成功后，如果需要辦理貸款，要抓緊時(shí)間辦理貸款，一定要按法院規(guī)定的時(shí)間付款，一般情況下，法院要求是中標(biāo)后十天之內(nèi)一把住房?jī)r(jià)款匯至指定賬戶，所以對(duì)于時(shí)間要求是很高的，等到法院收到相應(yīng)款項(xiàng)后，一般會(huì)根據(jù)規(guī)定法定程序向你出具成交確認(rèn)、執(zhí)行裁定和協(xié)助執(zhí)行等文書。如果你沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)匯款，就會(huì)被認(rèn)定為悔拍，那么之前交的百分之10到20%的保證金將不予退還，如果下次拍賣低于這次拍賣價(jià)格的，法院會(huì)要求你補(bǔ)足差價(jià)，到時(shí)間后悔都來不及。

4、如果繳納完相關(guān)款項(xiàng)，帶上法院出具的相關(guān)法律文書以及個(gè)人的相關(guān)材料，主要包括戶口本及本人身份證，到住房所在地的不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理涉案住房的過戶手續(xù)。

5、辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，就剩最后一步交房，這里的交房是指交付住房的使用權(quán)，物業(yè)、水電和煤氣等變更過戶。

購(gòu)買法拍房注意事項(xiàng)

1、了解住房原業(yè)主的身份背景。

被抵押或者沒收住房的，大多是因?yàn)閭鶆?wù)人無法履行到期債務(wù)，造成被債權(quán)人起訴、查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，很多一部分是由于投資失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會(huì)返回來鬧事、找麻煩，就后患無窮了。

2、注意其余增加的費(fèi)用，做好衡量。

建議大家在即使看過評(píng)估報(bào)告的情況下，也要去調(diào)查更多的住房詳情。要關(guān)注標(biāo)的物，要注意除購(gòu)房成本后增加的相關(guān)費(fèi)用，比如是否存在未到期的租約，是否存在物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等欠費(fèi)情況。

因?yàn)橛行┣焚M(fèi)情況，拍賣公告可能會(huì)要求購(gòu)房者自行處理。這樣一來，有可能未知的費(fèi)用加上后，拍賣價(jià)或許就會(huì)高過市場(chǎng)價(jià)，因此大家在拍賣現(xiàn)場(chǎng)，一定要保持理性堅(jiān)守心理價(jià)格。

3、確保資金到位，不然會(huì)浪費(fèi)保證金。

對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況一定要有一個(gè)很好的了解。比如在房產(chǎn)拍賣成交后通常是需要一次性付款的，即使可以貸款也是要將很多成本計(jì)算在內(nèi)的，如果貸款一旦無法獲得或者貸款延期發(fā)放的情況下，則有可能會(huì)產(chǎn)生其他問題。