驗(yàn)房師驗(yàn)房存在問題可以拒絕收房嗎

可以，但要看問題的嚴(yán)重性是否達(dá)到退房的要求。在住房交接過程當(dāng)中，除可因開發(fā)商不具備約定的交房條件而拒絕交接外，不得以其他理由拒絕辦理住房的交接手續(xù)，交付過程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的瑕疵不影響交接手續(xù)的辦理，買受人應(yīng)在住房交接后根據(jù)合同有關(guān)約定要求開發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任等。因此，如果開發(fā)商交付的住房?jī)H是對(duì)住房的使用不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響的質(zhì)量問題，買受人可以采取要求開發(fā)商“質(zhì)?！薄ⅰ百r償損失”、“支付違約金”等措施，但是不可拒絕收房。

交房過程當(dāng)中哪些情況可以拒絕收房

依據(jù)《商品房銷售管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，買受人兩種情況可拒絕收房：

第一，開發(fā)商與買受人在住房買賣合同中明確約定了交房條件的;例如北京市商品房預(yù)售合同征求意見稿中就有如供水排水、供電供暖、燃?xì)怆娦艑拵У认嚓P(guān)設(shè)備設(shè)施的約定;也有如綠地率、規(guī)劃車位車庫(kù)、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療學(xué)校等公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的約定;如果在雙方約定條件不成就的情況下，買受人可以拒絕收房;

第二，如果合同中沒有相關(guān)約定，但如開發(fā)商沒有達(dá)到交房條件或交付的住房存在重大瑕疵，買受人也可以拒絕收房，具體包括：

1.依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》或《住宅使用方法書》而未提供的。

2.經(jīng)核驗(yàn)住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或住房質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

司法實(shí)踐中，各級(jí)法院處理因住房質(zhì)量問題而引起的商品房買賣合同糾紛時(shí)，一般將住房質(zhì)量問題劃分為三個(gè)層次：(1)明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指住房的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)問題當(dāng)然也包括地基基礎(chǔ)工程的質(zhì)量問題。(2)屬于可以質(zhì)保的一般質(zhì)量問題，這是指在除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)之外的其他質(zhì)量問題，經(jīng)修復(fù)后不影響正常居住使用的住房質(zhì)量問題。(3)介于前面兩種情形之間的一種情形，即 “嚴(yán)重影響正常居住使用”。而對(duì)于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定，在司法實(shí)踐中屬于法官根據(jù)生活常識(shí)自由裁量的范圍，常常參考如下幾個(gè)要素：

(1)危害居住人的程度，如果已經(jīng)危害居住人的生命安全，直接認(rèn)定影響居住使用;如果危害居住人健康，則居住人應(yīng)以醫(yī)院病歷證明或相關(guān)部門技術(shù)檢驗(yàn)認(rèn)定結(jié)論為準(zhǔn)。另外即使不存在危及居住人的生命、健康安全的情形，例如大面積的滲漏造成居住人裝修被破壞及其他財(cái)產(chǎn)損失的，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為達(dá)到嚴(yán)重影響居住的程度。

(2)修復(fù)次數(shù)。如果多次修復(fù)未果，也可能認(rèn)定為嚴(yán)重影響到居住人享用住房的正常使用功能和用途。

(3)將住房質(zhì)量問題放置于住房的整體價(jià)值及買受人的購(gòu)買目的中進(jìn)行綜合的評(píng)判。

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