物業(yè)費(fèi)營改增后費(fèi)用可以抵扣嗎？

物業(yè)費(fèi)、現(xiàn)代服務(wù)及營改增政策下的稅務(wù)處理，涉及商務(wù)輔佐服務(wù)、公司管理尤其是物業(yè)管理，以及房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)變革，探討進(jìn)項(xiàng)稅抵扣規(guī)則及稅率調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)公司的影響。

1、物業(yè)費(fèi)歸于營改增規(guī)模。

2、現(xiàn)代效勞，是指圍繞制造業(yè)、文明工業(yè)、現(xiàn)代物流工業(yè)等供給技術(shù)性、常識性效勞的事務(wù)活動。包含研制和技術(shù)效勞、信息技術(shù)效勞、文明構(gòu)思效勞、物流輔佐效勞、租借效勞、鑒證咨詢效勞、播送影視效勞、商務(wù)輔佐效勞和別的現(xiàn)代效勞。

3、商務(wù)輔佐效勞，包含公司辦理效勞、生意署理效勞、人力資源效勞、安全保護(hù)效勞。

4、公司辦理效勞，是指供給總部辦理、出資與資產(chǎn)辦理、市場辦理、物業(yè)辦理、日常歸納辦理等效勞的事務(wù)活動。

營改增后的小規(guī)模交稅人，開的發(fā)票不可夠抵扣。小規(guī)模交稅人不管是出售及勞務(wù)收入，仍是應(yīng)稅效勞項(xiàng)目收入，都要按征收率3%核算交納增值稅，不可夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。 按交納國稅的增值稅為計稅根據(jù)交納當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的： 城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，當(dāng)?shù)亟逃郊?%。

房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)有限3月18日，國務(wù)院常務(wù)會議審議經(jīng)過了悉數(shù)推開營改增試點(diǎn)計劃，清晰自5月1日起，悉數(shù)推開營改增試點(diǎn)，將修建業(yè)、房地工業(yè)、金融業(yè)、日子效勞業(yè)歸入試點(diǎn)規(guī)模。

以此來看，現(xiàn)行營業(yè)稅交稅人悉數(shù)改征增值稅。其間，修建業(yè)和房地工業(yè)適用11%的稅率，金融業(yè)和日子效勞業(yè)適用6%的稅率。一位資深財稅人士通知記者，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，首要差異在于，后者是對于收入和本錢之間增值部分依照必定稅率計稅。對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，以前所征收的營業(yè)稅究竟是什么?包含哪些詳細(xì)項(xiàng)目呢?房地產(chǎn)營業(yè)稅，顧名思義即是對于房地產(chǎn)公司出售和自己轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程當(dāng)中所征收的稅。記者注意到，2011年10月底，經(jīng)國家財政部與國稅總局審閱經(jīng)過并聯(lián)合下發(fā)《對于修正〈中華人民共和國增值稅暫行條例施行細(xì)則〉和〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例施行細(xì)則〉的決議》。該文件第25條規(guī)則，交稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者出售不動產(chǎn)，采納預(yù)收款方法的，其交稅責(zé)任發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

實(shí)際上，在房企“預(yù)售制”形式下，預(yù)收款成了他們首要的回款及現(xiàn)金流來歷之一。也即是說，房企收到預(yù)收款即要繳納必定稅率的營業(yè)稅。國稅總局在日前發(fā)布的《對于悉數(shù)推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》中提到，房地產(chǎn)開發(fā)公司采納預(yù)收款方法出售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時依照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。在房地產(chǎn)開發(fā)公司主營本錢構(gòu)成中，包含土地征用及拆遷抵償、前期工程費(fèi)用、修建安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)用、配套設(shè)備費(fèi)、告貸費(fèi)用及開發(fā)直接費(fèi)用等。

在營改增過程當(dāng)中，究竟哪些可以進(jìn)項(xiàng)稅抵扣?“建安本錢那一塊是可以抵扣的，修建公司營改增是11%。如果建安本錢占比50%~60%，毛利20%，但仍是不足以相等?！眲e的比方前期開發(fā)費(fèi)、政府基金，這些是不可能抵扣的，像銀行貸款利息能不可抵扣也是個疑問。