二手房違約可以要求賠升值部分嗎

我國(guó)《民法典》對(duì)違約方賠償損失采取的是完全賠償原則，違約方賠償損失的范圍，不僅包括直接損失，還包括間接損失。因賣(mài)方違約造成買(mǎi)方合同履行后可以獲得住房升值部分利益的損失屬于間接損失，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)予以賠償，但是應(yīng)該考慮合同的具體履行情況。

住房增值部分損失產(chǎn)生后如何確定

1、可以比照最相類(lèi)似住房的市場(chǎng)成交價(jià)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定住房增值部分損失

最相類(lèi)似住房確定的標(biāo)準(zhǔn)：首先是同戶型同幢同樓層;其次是同戶型同樓層相鄰幢;再次是相同區(qū)域內(nèi)住房，證據(jù)的搜集可以考慮從中介公司詢價(jià)并出具情況說(shuō)明，安居客等二手房網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)出具的相關(guān)數(shù)據(jù)確定等。

2、通過(guò)賣(mài)方將住房再次出售價(jià)格(或買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)同類(lèi)型同地段住房?jī)r(jià)格)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)的差額確定住房增值部分損失

3、通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定住房增值部分損失

①可以在訴訟前委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，除了住房增值部分損失數(shù)額的確定外，如何確定評(píng)估的截止期限也是重要問(wèn)題。這為訴請(qǐng)數(shù)額確定及法院裁判提供了賠償標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，訴前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)被對(duì)方提出異議的可能性較大。

②也可以在訴訟中申請(qǐng)法院對(duì)住房增值部分損失進(jìn)行評(píng)估，優(yōu)點(diǎn)是被對(duì)方提出異議的可能性較小，缺點(diǎn)是該部分訴請(qǐng)數(shù)額的不確定以及存在不被法院準(zhǔn)許的可能。

總之，在賣(mài)方違約的情況下，法院對(duì)住房增值部分損失的認(rèn)定是在確定住房增值部分損失存在的前提下，考慮買(mǎi)方的履約情況、審理期間住房漲跌情況、賣(mài)方能預(yù)見(jiàn)的因住房?jī)r(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失、扣除買(mǎi)方未采取措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失等情形，同時(shí)結(jié)合住房買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金數(shù)額進(jìn)行綜合判定。