有房產(chǎn)證的回遷房是商品房嗎

回遷房與商品房在土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、交易限制、價格、建筑質(zhì)量和標準、買賣雙方關(guān)系以及交易流程和稅費等方面存在顯著差異。了解這些區(qū)別有助于購房者做出明智挑選。

有房產(chǎn)證的回遷房不一定屬于商品房，如果原拆遷住房為商品房，則回遷房通常仍為商品房;如果原拆遷住房為集體土地私房或經(jīng)濟適用房，則回遷房一般不屬于商品房?；剡w房即使有房產(chǎn)證，也可能標注“通過拆遷回遷所得”，且土地性質(zhì)可能為劃撥(需補繳土地出讓金才能交易)。部分回遷房需滿足特定年限或條件(如補繳費用)后，權(quán)利才趨近于商品房。

回遷房和商品房的區(qū)別

1、土地性質(zhì)：

商品房的土地性質(zhì)為出讓，開發(fā)商在拿地時已繳納土地出讓金，土地使用年限一般為70年。

回遷房大多建在劃撥土地面上，土地使用年限起始時間從回遷交付之日起算，可能不足70年。若要轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，通常需補繳土地出讓金。

2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與交易限制：

商品房擁有完整的產(chǎn)權(quán)，購房者取得房產(chǎn)證后可自由轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等，可立即上市交易。

回遷房一般在取得房產(chǎn)證一定年限內(nèi)(通常為5年)限制轉(zhuǎn)讓，以保障回遷戶權(quán)益，避免炒房。部分回遷房可能存在產(chǎn)權(quán)未完全辦理的情況，后續(xù)辦理手續(xù)可能較為復(fù)雜。

3、價格：

商品房價格由市場供求關(guān)系等多種因素決定，受地段、戶型、小區(qū)質(zhì)量等影響，價格相對較高。

回遷房因土地性質(zhì)為劃撥，享受國家政策優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，且存在交易限制等因素，價格相對較低。

4、建筑質(zhì)量和標準：

商品房在建設(shè)過程當中通常遵循較高的質(zhì)量標準和規(guī)范，注重質(zhì)量和市場競爭力，建筑質(zhì)量和配套設(shè)施相對更有保證。

回遷房可能在前期建設(shè)時更注重成本控制，部分回遷房的建筑質(zhì)量和配套設(shè)施可能略遜一籌，但具體情況因項目而異。

5、買賣雙方關(guān)系：

商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，住房價款在合同中約定。

回遷房的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中約定相關(guān)事項。

6、交易流程和稅費：

商品房交易流程較為規(guī)范和便捷，手續(xù)齊全即可進行交易，在交易過程當中的稅費種類明確，按規(guī)定繳納。

回遷房交易需額外辦理一些手續(xù)，如補繳土地出讓金的證明等，流程相對復(fù)雜。由于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差異，回遷房在交易時的稅費可能與商品房不同，可能涉及土地出讓金等相關(guān)稅費的繳納。