想貸款買二手房 你知道如何計(jì)算貸款年限嗎

一套二手房能貸多少年？終是由銀行或公積金認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出的評(píng)估報(bào)告決定的。評(píng)估機(jī)構(gòu)一般會(huì)根據(jù)住房所在的小區(qū)、住房原購(gòu)買價(jià)格、住房現(xiàn)狀、周邊交易情況等評(píng)估出住房的貸款額度和貸款年限。

評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)住房的可使用價(jià)值，評(píng)估出住房的耐用年限，以此來(lái)決定住房的貸款年限。

買70年的住宅、二手房，影響貸款年限的因素有兩個(gè)：房齡、貸款人年齡。兩者取較短年限，但不可高于規(guī)定高貸款年限30年。

以商貸為例，二手房的貸款年限通常為：50年-房齡，65-貸款人年齡，二者取較短年限，但不可高于30年。

一、商業(yè)貸款年限

1、40年或50年產(chǎn)權(quán)的二手商用或房

這類二手房商貸年限長(zhǎng)為10年。

2、70年產(chǎn)權(quán)的住宅

二手住宅的商貸年限受房齡和貸款人年齡兩個(gè)因素影響。

（1）看房齡：貸款年限=50-房齡

要注意的是，二手房房齡多大是以銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)的。

（2）看貸款人年齡：貸款年限=65-貸款人年齡（部分銀行是70-貸款人年齡）

商貸年限一般長(zhǎng)為30年，以上兩種算法取較短的那個(gè)年限。

此外，銀行還要求貸款到期日不可高于土地使用權(quán)年限。住房土地使用年限從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)就開(kāi)始算起，土地使用年限正常應(yīng)為70年，但二手房肯定達(dá)不到這個(gè)年限，土地使用年限過(guò)短也會(huì)影響房貸年限。

二、公積金貸款年限

1、40年或50年產(chǎn)權(quán)的二手商用或房

這類二手房不可使用公積金貸款。

2、70年產(chǎn)權(quán)的住宅

（1）按住房結(jié)構(gòu)來(lái)計(jì)算：

磚混結(jié)構(gòu)：貸款年限=47-房齡；

鋼混結(jié)構(gòu)：貸款年限=57-房齡。

大多住房的房產(chǎn)證在住房狀況一欄會(huì)體現(xiàn)出住房是磚混結(jié)構(gòu)還是鋼混結(jié)構(gòu)。這里的房齡也是由公積金認(rèn)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)的判斷為準(zhǔn)。

（2）按不同公積金來(lái)認(rèn)定：

國(guó)管公積金：貸款年限=69-貸款人年齡；

市管公積金：貸款年限=70-貸款人年齡。

公積金貸款年限長(zhǎng)也是30年。通過(guò)房齡和貸款人年齡計(jì)算出來(lái)的貸款年限，取較短那個(gè)年限。

三、組合貸款

組合貸款要求商業(yè)貸款年限和公積金貸款年限必須一樣長(zhǎng)。通過(guò)以上的方式初步計(jì)算出來(lái)的商業(yè)貸款年限、公積金貸款年限取二者當(dāng)中較短的作為組合貸款的年限。

當(dāng)然，組合貸款的年限也是以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估為準(zhǔn)。而且一般不可自行找評(píng)估公司，要找公積金認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

概括來(lái)說(shuō)，一套二手房能貸款多少年，我們只能通過(guò)房齡、貸款人年齡初步計(jì)算出來(lái)。終能貸多少年是由銀行或者公積金認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出的評(píng)估報(bào)告決定的。