什么是折合樓面地價 與地面地價有什么區(qū)別

土地屬于特殊的商品，土地所有權(quán)歸國家所有，開發(fā)商只能通過支付一定的費用來擁有土地使用權(quán)。當前在國有土地出讓時，正式掛牌的土地要附加相應(yīng)的容積率要求，與單純的地面地價相比較，將容積率與土地價格掛鉤也是比較合理的計算方法，下面為大家介紹什么是折合樓面地價，它與地面地價有什么區(qū)別。

一、什么是樓面地價

樓面地價是指單位建筑面積的價格,樓面地價=土地價格/建筑基地面積之和。指開發(fā)商將已列項的房產(chǎn)開發(fā)項目上的土地價值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價格后對外轉(zhuǎn)讓的價款。這個轉(zhuǎn)讓價格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價,僅僅是土地的價值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計算公式為:土地銷售總價除以總建筑面積。而地面地價是指土地價格除以土地面積,是拿地的單位面積成本,通常以畝計算。

二、樓面地價與地面地價的區(qū)別

1、樓面地價一般應(yīng)用于土地出讓或者買賣時,而地面地價就是我們通俗的理解價格除以面積,這兩者不可能相同。

2、樓面地價指實際樓面平方面積價格,地面地價指實際地面平方面積價格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。

3、樓面地價=地面地價/容積率。 比如說開發(fā)商A以1000萬元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價為1000萬/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價10000/2.3%=434782元/平方米。

4、而樓面地價受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價就越高,容積率則是由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)地塊承載能力、周圍建筑高度等因素確定的城市規(guī)劃指標。

5、樓面地價(分攤到每平方米建筑面積的地價)=土地總價/總建筑面積。

通過上述介紹，大家對于樓面地價和地面地價的區(qū)別已經(jīng)有所了解，通常來說兩者相比較，樓面地價更容易理解且操作簡單，還具有易于應(yīng)用、更新方面等優(yōu)勢，為了規(guī)范開發(fā)商土地使用行為，確保一定的容積率，使用樓面地價來計算更加合理和方便一些，這也是政府和開發(fā)商都比較樂于接受的計價方式。