市區(qū)二手老房子會有哪些問題 房齡牽扯太多！

市區(qū)的二手老房子是一部分人想買的，比如周邊的天價房。還有一些人為了賺拆遷而買中心地段的老房子，對于這些特殊需求的人來說，錢一般不成問題。但對于普通的購房者來說，買中心地段或者距離中心地段不太遠的二手老房子，問題可能有不少。比如貸款下不來，住房漲幅慢，住房成本增加和土地年限縮水等問題。

一、難貸款

住房太老，直接的影響就是貸款的縮水，老房子貸款額度較低，或者有的銀行直接不予放貸。這主要根據(jù)住房的評估結(jié)果來決定。之所以難貸款，很大一部分原因在于土地使用年限的縮水。老房子的土地使用年限通?？s水很多，這對住房價值的評估有較大影響。如果你看重的房子土地使用年限已經(jīng)高于30年，那么獲得銀行貸款的難度非常大，愿意放貸的銀行給予的貸款額度也非常有限。

不僅貸款額度有限，還款時間也會相應(yīng)地縮水。二手房的還款時間受房齡、購房者年齡和規(guī)定的還款時間影響。

比如北京，商貸的還款時間受三個因素影響，其一，50年減去房齡；其二，65歲減去貸款認年齡，其三，長貸款年限30年，后取這三者的小值。

二、房齡對住房價值的影響

房齡對住房價值的影響主要體現(xiàn)在漲幅空間，中心地段的老房子雖然有著地段的絕對優(yōu)勢，但不要忘了，這些地段的房價本已十分高昂，缺乏新的概念刺激房價上漲了，只能隨行就市，但在房價泡沫化嚴重的今天，其上漲空間還能有多少，實難斷定。

更重要的是，老房子會逐漸面臨建筑折舊的問題，老房子所在的社區(qū)環(huán)境一般也不大好。隨著老房子的價格逐漸走高，建筑的折舊，社區(qū)環(huán)境的惡化，出售變現(xiàn)反而可能存在一定的難題。

三、房齡太老影響居住

老房子意味著剩余使用年限的縮水，購房成本的增加是必然的。舉個簡單的例子，老房子除了戶型差之外，日常生活中遇到的下水管堵塞、管道老化等問題也是影響居住體驗的重要因素。

四、房齡對土地剩余使用年限的影響

土地使用年限只有70年，如果房齡較老，那么說明土地剩余使用年限也會相應(yīng)縮水，說不定很快就到期了。土地年限到期的問題，目前官方還沒有統(tǒng)一的說法，有可能的是土地使用期滿后，住房所有權(quán)人可以繼續(xù)居住，但需要付出一定的土地費用，這也無形中增加了購房成本。

說到底，買老房子不僅要看房齡，更應(yīng)該看到房齡所影響的貸款額度、貸款年限、居住成本等問題。貸款買房，老房子可能不是個好挑選，至于這個“老”的程度，從銀行的態(tài)度可以看出，大多數(shù)銀行會拒絕30年以上房齡的貸款。