商品房預售資金監(jiān)管實施細則

商品房預售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)公司須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。商品房預售資金是開發(fā)商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款，包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款。

目前有一些城市出臺了商品房預售資金監(jiān)管實施細則，不同城市的規(guī)定有差異，下面例舉亳州市商品房預售資金監(jiān)管實施細則內(nèi)容以供參考。

亳州市商品房預售資金監(jiān)管實施細則

第一條：為加強我市商品房預售資金監(jiān)督管理，防范商品房預售風險，保證商品房預售資金?？顚Ｓ煤蜕唐贩拷ㄔO的順利進行，保障預購人的合法權益，根據(jù)《城市商品房預售管理條例》(建設部令第131號)、《亳州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》等有關法律法規(guī)要求，結合我市實際情況，制定本細則。

第一章：監(jiān)管范圍和原則：

第二條：本市市區(qū)內(nèi)申請預售許可的商品房，其預售資金的存入、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本細則。

第三條：商品房預售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導、銀行實施、多方參與、?？顚Ｓ玫脑瓌t。

第二章：監(jiān)管部門職責分工：

第四條：市房地產(chǎn)管理局(以下簡稱市房產(chǎn)局)具體負責市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管工作的組織實施，并依法查處房地產(chǎn)開發(fā)公司違反商品房預售資金監(jiān)管的行為。

第五條：中國人民銀行亳州市中心支行、亳州銀監(jiān)分局依據(jù)職責監(jiān)督各監(jiān)管銀行做好商品房預售資金監(jiān)管工作。

第六條：各監(jiān)管銀行應按照本細則的要求，做好監(jiān)管賬戶管理工作。

第三章：監(jiān)管資金的范圍及標準：

第七條：監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。市房產(chǎn)局根據(jù)“定額標準”確定擬預售項目的重點資金監(jiān)管總額(具體標準由市房產(chǎn)局會同物價等部門提出建議，向社會公布后執(zhí)行。建議標準為：多層樓棟2000元/平米，7-11層樓棟2600元/平米，12-24層樓棟3000元/平米，25層以上樓棟3200元/平米，精裝修另加1000元/平米)。預售款超出預售項目重點監(jiān)管資金的部分為一般監(jiān)管資金。今后根據(jù)市場情況變化，適時調(diào)整定額標準。

第四章：監(jiān)管協(xié)議的簽訂和監(jiān)管賬戶的開設：

第八條：房地產(chǎn)開發(fā)公司應與市房產(chǎn)局、監(jiān)管銀行簽訂統(tǒng)一格式的《亳州市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》(以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》)，按照一個預售樓棟對應一個監(jiān)管賬戶的原則開設商品房預售資金監(jiān)管賬戶，如果該監(jiān)管銀行不可滿足預售樓棟的按揭貸款需要，可適當增加監(jiān)管賬戶，但最多不得高于三個。

第九條：簽訂《監(jiān)管協(xié)議》時，房地產(chǎn)開發(fā)公司應登錄預售資金監(jiān)管系統(tǒng)填寫預售項目、樓棟、住房及監(jiān)管賬戶信息。

第十條：《監(jiān)管協(xié)議》應明確監(jiān)管賬戶開戶行、賬號、經(jīng)市房產(chǎn)局核定的重點監(jiān)管資金數(shù)額，約定各方的權利、義務、責任。載明房地產(chǎn)開發(fā)公司名稱、項目名稱、坐落、土地使用面積、土地使用權屬狀況(是否抵押)、施工許可證號、擬售項目的總建筑面積等內(nèi)容。

第五章：監(jiān)管銀行：

第十一條：各商業(yè)銀行應當與市房產(chǎn)局簽訂《亳州市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書》，并與商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)(以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng))實行聯(lián)網(wǎng)，方可開展預售資金監(jiān)管業(yè)務。

第十二條：具體開展監(jiān)管業(yè)務的銀行支行由各監(jiān)管銀行自行確定。監(jiān)管銀行撤銷或名稱等發(fā)生變更的，監(jiān)管銀行應及時書面告知市房產(chǎn)局，并辦理相關手續(xù)。

第十三條：商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶)發(fā)生不明入賬的，監(jiān)管銀行應在房地產(chǎn)開發(fā)公司提供交款通知書編號之后2個工作日內(nèi)補錄。

第十四條：有關部門依法擬對監(jiān)管賬戶內(nèi)的監(jiān)管資金進行查封、凍結、劃撥的，監(jiān)管銀行有義務告知有關部門商品房預售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并及時書面告知市房產(chǎn)局。

第十五條：鼓勵監(jiān)管銀行與房地產(chǎn)開發(fā)公司對監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金辦理協(xié)定存款。

第六章：預售資金的交存和入賬：

第十六條：房地產(chǎn)開發(fā)公司申請辦理《商品房預售許可證》時，需提交《監(jiān)管協(xié)議》或者《預售資金監(jiān)管承保函》。其商品房預售方案中應當包括《監(jiān)管協(xié)議》的相關內(nèi)容。

第十七條：核發(fā)的《商品房預售許可證》必須標注預售資金監(jiān)管賬戶和賬號，以方便購房人將房款交入監(jiān)管賬戶。

第十八條：房地產(chǎn)開發(fā)公司應在《商品房買賣合同》中明確預購人交款的方式及具體時間、金額和監(jiān)管銀行名稱、賬號。預購人憑監(jiān)管系統(tǒng)打印的《亳州市商品房預售資金交款通知書》，通過銀行柜臺現(xiàn)金或轉賬、預售資金監(jiān)管賬戶專用POS機等方式將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)公司不得通過非預售資金監(jiān)管賬戶進行收款。

第十九條：購房人以按揭貸款方式購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行直接轉入監(jiān)管賬戶。預購人以分期付款或其它方式購買商品房的，按合同約定的時間、數(shù)額，分期將購房款存入監(jiān)管賬戶。

第二十條：預售資金監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)顯示的住房交款金額，必須與購房合同約定繳款金額相一致，預售人才能辦理商品房合同備案登記。

第七章：監(jiān)管賬戶變更和注銷：

第二十一條：已經(jīng)設立監(jiān)管賬戶的預售項目尚未發(fā)生銷售行為的，可以申請變更監(jiān)管賬戶，變更期間該賬戶范圍內(nèi)的商品房不得銷售;已經(jīng)發(fā)生銷售行為的，監(jiān)管賬戶不得變更。

第二十二條：房地產(chǎn)開發(fā)公司申請變更監(jiān)管賬戶的，需向市房產(chǎn)局提交下列資料：

《亳州市商品房預售資金監(jiān)管賬戶變更申請表》;

原監(jiān)管銀行同意變更監(jiān)管賬戶的證明文件;

房地產(chǎn)開發(fā)公司關于監(jiān)管項目未發(fā)生銷售行為的承諾;

其他應當提供的資料。

第二十三條：房地產(chǎn)開發(fā)公司設立新的監(jiān)管賬戶后，需與市房產(chǎn)局、監(jiān)管銀行重新簽訂三方《監(jiān)管協(xié)議》。

第二十四條：住宅項目取得《亳州市新建住宅小區(qū)綜合查驗備案證》之后，方可申請解除監(jiān)管;非住宅項目整體經(jīng)竣工驗收備案后，方可申請解除監(jiān)管。預售項目單棟樓通過竣工驗收備案后，剩余監(jiān)管資金用于本項目后續(xù)工程建設。

房地產(chǎn)開發(fā)公司申請解除監(jiān)管，需提供：

1、建筑工程竣工驗收備案證明;

2、《亳州市新建住宅小區(qū)綜合查驗備案證》(住宅項目);

3、施工單位、工程單位核實的工程款已全部支付(質(zhì)保金除外)的證明。市房產(chǎn)局審核通過后，書面通知監(jiān)管銀行和申請公司解除監(jiān)管賬戶。

第八章：監(jiān)管資金的使用管理：

第二十五條：監(jiān)管賬戶內(nèi)的監(jiān)管資金主要用于預售項目的工程建設。房地產(chǎn)開發(fā)公司申請使用監(jiān)管資金支付工程款時，應當向市房產(chǎn)局提供：1、建設單位、施工單位、監(jiān)理單位共同出具的工程進度證明及已付工程款證明;2、上一次撥付的相關票據(jù)。預售資金監(jiān)管人員屆時到現(xiàn)場進行查驗，并在3個工作日之內(nèi)審核完畢。撥款必須直接轉入施工單位賬戶，不得向個人賬戶劃轉資金。

第二十六條：房地產(chǎn)開發(fā)公司應根據(jù)以下資金使用節(jié)點申請使用重點預售監(jiān)管資金：基礎工程完工，累計申請使用重點監(jiān)管資金額度不得高于預售重點監(jiān)管資金核定總額的25%;主體工程完成一半，累計申請使用重點監(jiān)管資金額度不得高于預售重點監(jiān)管資金核定總額的50%;主體結構封頂，累計申請不得高于重點監(jiān)管資金75%;質(zhì)檢單體驗收，累計申請不得高于重點監(jiān)管資金90%。

第二十七條：重點監(jiān)管資金原則上主要用于監(jiān)管項目主體建設施工合同內(nèi)的工程款。一般監(jiān)管資金原則上主要用于與建設項目相關的材料款、設備款、裝修裝飾費、燃氣安裝費、水電安裝費及景觀綠化等配套工程費用。重點監(jiān)管資金的25%用于保障農(nóng)民工工資，如果仍然不可滿足農(nóng)民工工資需要，一般監(jiān)管資金必須優(yōu)先滿足農(nóng)民工工資。

第二十八條：監(jiān)管銀行應每日核查監(jiān)管賬戶的資金變動情況，并保證賬戶余額和預售資金監(jiān)管系統(tǒng)余額一致，監(jiān)管銀行與市房產(chǎn)局做到信息及時溝通。

第二十九條：市房產(chǎn)局適時核查監(jiān)管賬戶資金變化情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保監(jiān)管資金用于預售項目建設。

第九章：違規(guī)行為處理：

第三十條：房地產(chǎn)開發(fā)公司有下列情形之一的，市房產(chǎn)局不予審批撥付重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金，并暫停該預售項目網(wǎng)上合同備案業(yè)務;情節(jié)嚴重的，將收回該樓棟的預售許可轉為現(xiàn)房銷售;造成重大損失的，補繳或追回預售資金，并依法承擔相關的法律責任。

(一)未按規(guī)定將房價款存入監(jiān)管賬戶的;

(二)未按規(guī)定使用商品房預售資金的;

(三)提供虛假資料騙取資金撥付的;

(四)以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管的;

(五)未按監(jiān)管部門要求進行整改或履行處罰的。

第三十一條：監(jiān)管銀行擅自劃轉房地產(chǎn)開發(fā)公司預售監(jiān)管資金、未將按揭貸款直接轉入監(jiān)管賬戶、或者挪用商品房預售資金的，由商品房預售資金主管部門責令其限期整改，拒不整改或情節(jié)嚴重的，暫停該監(jiān)管銀行在本市開展新項目預售資金監(jiān)管業(yè)務資格。并由人民銀行亳州支行、亳州銀監(jiān)分局責令監(jiān)管銀行追回違規(guī)撥付或挪用的監(jiān)管資金，造成重大損失的，依法承擔相關法律責任。

第三十二條：市房產(chǎn)局和各監(jiān)管銀行工作人員在商品房預售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，依法給予行政處分;構成犯罪的，移交司法機關。

第十章：附則：

第三十三條：本實施細則自下發(fā)之日起正式實施。按照原實施細則已簽訂《監(jiān)管協(xié)議》的項目按照本實施細則執(zhí)行，不再重新簽訂《監(jiān)管協(xié)議》。原亳州市房地產(chǎn)管理局、中國人民銀行亳州市中心支行關于印發(fā)的《亳州市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》的通知(亳房〔2015〕63號)同時廢止。