哪些情況不屬于二套房

1、第一套房全款購買。如果過去用全款買過房子，不管你買了幾套，沒有走過貸款，那么貸款買房都算首套房，享受首套房對應(yīng)的首付比例和銀行利率折扣。

2、買過的房子屬于商住公寓，并不是住宅。商住公寓產(chǎn)權(quán)40年，不屬于普通住宅，不納入首套房二套房的規(guī)定范圍。

3、首套房是小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房是不可上市交易的，如果購買了小產(chǎn)權(quán)房，無法辦理備案。所以首套房如果是小產(chǎn)權(quán)房，再買房也不算二套房。

4、有安置房，但沒備案。如果購房者已有安置房，沒有在房管局進(jìn)行備案，那之后再買房子，也只能算是第一套房子。

5、有農(nóng)房、自建房。農(nóng)房，自建房都不納入住房套數(shù)，再買房算首套房。

6、已有房子沒有房產(chǎn)證。有些房子由于某些特殊原因，就比如開發(fā)商五證不全，造成遲遲辦不了房產(chǎn)證。如果你買了沒有房產(chǎn)證的房子，那么再買房也算作首套房了。

7、父母有房，孩子成年后買房。在孩子未成年時，如果父母買了房子，且房產(chǎn)證上沒有未成年子女的名字，那么等到孩子成年分家后，那么孩子再買房，那就算作首套房了。但如果父母在房產(chǎn)證上寫了未成年子女的名字，那么等子女成年后，再買房可就不算首套房了，父母們一定要謹(jǐn)慎加孩子的名字。

8、婚前婚后的房產(chǎn)?；榍叭魏我环降姆慨a(chǎn)，已經(jīng)結(jié)清貸款，婚后以夫妻名義再次買房也算首套房，同時現(xiàn)在調(diào)控限制，為了避免一些炒房者，夫妻離婚，需要等兩年買房，才能算首套房。

9、房產(chǎn)在外地，本地沒有。由于一些地區(qū)不受調(diào)控限制影響，在外地買過房子，并且沒有貸款，那么再次買房也算是首套房。比如一些三四線城市有房子的，并且沒有貸款，這種拆遷戶比較多，通常名下有好幾套房產(chǎn)，但是在一二線城市沒有，那么買一二線城市的房子也算首套房。

10、買過房子，賣掉了。買過房子，但是后來又賣了，通過當(dāng)?shù)氐姆抗芫植椴坏椒慨a(chǎn)的信息，那么這時候再貸款，也算首套房。一些地區(qū)要求賣掉房子之后，需要1-2年才能買房算首套房，一些地區(qū)沒有這個要求，具體要看當(dāng)?shù)胤抗芫帜懿豢刹榈椒慨a(chǎn)信息，看能不可通過已出售房產(chǎn)的證明來辦理首套房貸款。

首套房的優(yōu)勢

1、低首付

首套房的首付比例在25%-35%之間，而二套房最高已經(jīng)到80%了。

2、低利率

首套房最低可以享受房貸利率八五折的優(yōu)惠，而二套房一般是上浮1.1倍。

3、契稅稅率更低

首套房90平以上契稅稅率為1.5%，二套房90平以上契稅稅率為2%。