開發(fā)商逾期交房超期 購(gòu)房者可單方解除合同

左等右盼始終沒(méi)等到合同約定的到期交付住房，即將到手的房子遲遲無(wú)果，對(duì)于這種情況，作為購(gòu)房者，能退房嗎？本文將開發(fā)商延期交房的原因，以及購(gòu)房者要求退房的的法律支持和退房違約金賠償?shù)葐?wèn)題均做了詳細(xì)講解。

開發(fā)商延期交房，除去一些不可抗力的自然災(zāi)害或政治動(dòng)亂等因素外，一般情況下均是事出有因，諸如：

1、住房驗(yàn)收不合格;

2、住房遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不可及時(shí)解決，施工未完成;

3、市政配套工程的批準(zhǔn)與安裝的延誤;

4、銀行貸款沒(méi)有辦理好;

5、開發(fā)商資金跟不上，如拖欠工人工資造成工人罷工、鬧事等延期;

6、小區(qū)道路和環(huán)境建設(shè)未竣工;

7、政府對(duì)外部道路的規(guī)劃和市政配套設(shè)施發(fā)生了變更、造成小區(qū)不可如期完工;

8、開發(fā)商對(duì)住房設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行修改造成無(wú)法如期完工;

9、開發(fā)商捂盤等漲價(jià)，不惜毀約。

對(duì)于購(gòu)房者，有必要了解開發(fā)商逾期交房的原因，畢竟退房，對(duì)于購(gòu)房者一樣面臨著一定的經(jīng)濟(jì)損失。了解了以上各種情況，理性做出判斷，方能不后悔。

住房交付一直遙遙無(wú)期，那么能不可退房呢？退房又能拿到多少違約賠償金？逾期交房，應(yīng)視合同約定和具體情況來(lái)確定責(zé)任。購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同不同，解決的方式方法也不同，但購(gòu)房者們可以通過(guò)法律途徑來(lái)解決，合法維護(hù)自身權(quán)益。

第一步，看合同。

如果合同中對(duì)延期交房的處理有明確約定的，一般按照約定處理。在合同中對(duì)逾期交房的處理沒(méi)有約定，或約定不明確，或者違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定等情形的，按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

第二步，因開發(fā)商逾期交房高于一定期限，購(gòu)房者可單方解除合同。

開發(fā)商逾期交房，可以參考《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付住房或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。即購(gòu)房者在合同約定的交房日到了以后，給開發(fā)商發(fā)住房催交通知書，在其后三個(gè)月合法期限內(nèi)開發(fā)商仍不可交房的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。

第三步，解除合同要注重搜集證據(jù)。

在法律上，最高人民法院有關(guān)于商品房買賣合同糾紛的司法解釋，如遇到延期交房問(wèn)題，先看購(gòu)房合同中的約定條款，有的合同中會(huì)規(guī)定開發(fā)商延期多少天購(gòu)房者可解除合同。購(gòu)房者可以決定行使這個(gè)解除權(quán)，也可以決定不行使。若合同中沒(méi)有關(guān)于退房的相關(guān)約定，達(dá)到了一定的條件購(gòu)房者也是可以解除合同的。在這過(guò)程當(dāng)中購(gòu)房者就要注意證據(jù)的收集，以便可以有順利退房的條件。

第四步，違約賠償金的計(jì)算

在購(gòu)房合同中，部分開發(fā)商會(huì)將延期交房的損失盡可能地下降，比如規(guī)定違約金為總房款的日萬(wàn)分之零點(diǎn)幾，在這種情況下，可能延期交房一兩年買房者得到的賠償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠買房者因延期交房造成的損失，在這種情況下，買房者可以起訴到法院，要求法院根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整違約金。

關(guān)于遲延交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條明確了商品房買賣中違約金的補(bǔ)償性質(zhì)：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金高于造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

延期交房造成的買方損失：

開發(fā)商遲延交房造成購(gòu)房者具體損失的計(jì)算問(wèn)題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用住房的，按照逾期交付使用住房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！币虼?，一般而言租金損失即為我國(guó)《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。