出租人改變住房用途需要哪些手續(xù)

1、如果改變承租人租房的用途，首先應該結束租賃合同。

2、支付承租方違約金，方可改變住房用途。出租人雖然可以改變住房用途，但是必須在解除租賃合同后才可以改變，而且還需要承擔違約責任。

改變住房用途的法律規(guī)定

1、我國法律和行政法規(guī)對改變住房用途設有強制性規(guī)定。

首先，根據(jù)我國“房地合一”和“房隨地走”的基本政策，建筑物及其他附屬設施的使用功能決定于所附著土地的用途，《物權法》第140條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條明確規(guī)定土地用途的改變應經有關行政主管部門批準。其次，住房用途的改變涉及建筑物使用目的的根本改變，屬于關系業(yè)主利益的重大事項。[2]因此《物權法》第77條規(guī)定業(yè)主將住宅改為商用的，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約以及征得有利害關系的業(yè)主同意。

2、我國法律和行政法規(guī)對住房用途改變的強制性規(guī)定屬效力性規(guī)范。

民法理論認為，違反強制性規(guī)定的法律行為并不一定為無效，應將強制性規(guī)定區(qū)分為禁止性規(guī)范和效力性規(guī)范。如果法律并不否認法律行為的內容和結果，只是對法律行為的外部條件有所要求，則為禁止性規(guī)范，例如要求租賃合同應當辦理登記備案的規(guī)定就屬于禁止性規(guī)范，但未辦理備案并不影響合同效力;如果法律上禁止法律行為本身和其內容的實現(xiàn)，則為效力性規(guī)范，例如不得買賣毒品的規(guī)定，違反此規(guī)定必然造成合同無效。就未經主管機關批準的住房用途改變問題而言，首先，如果將其作為禁止性規(guī)范，則住房所有人的行為僅能依靠主管機關的處理或處罰加以糾正，如果在合同效力上不加以否認，就會造成住房所有人逃避應補交的國家土地使用權的出讓金，影響土地分類管理、城市規(guī)劃和相鄰住房權利人的利益，損害利害關系人的權益，同時也是對其他守規(guī)經營者的不正當競爭。其次，由于不同用途的住房在消防、水電等方面的設計布局及程度均有不同，如果擅自改變住房用途而沒有辦理配套的設施變更，則容易影響住房的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會公共利益。因此，可以推定，擅自改變住房使用功能用于出租的行為是法律所不欲的，我國法律和行政法規(guī)對住房用途改變的強制性規(guī)定應屬效力往規(guī)范，當事人違反此強制性規(guī)定即造成租賃合同無效。

改變住房用途的處理方式

出租人未辦理變更手續(xù)，擅目改變住房用途出租;

①租賃合同無效

②如果出租人在合同簽訂的時候對承租人隱瞞真實情況，那么出租人承擔主要賠償責任

出租人與承租入約定改變住房用途而簽訂出租合同

①一審開庭前，改變用途獲得相關部門審批，那么租賃合同有效

②在一審開庭前未獲主管部門批準的，則由對改變使用功能負有報批義務的當事人對合同無效承擔主要責任

承租人在對租賃住房適用過程種自行改變住房用途

不影響合同效力，出租人可以根據(jù)合同請求承租人承擔違約責任

將住宅小區(qū)的住房附屬設施如架空層、消防通道等出租用于商業(yè)目的

合同確定無效，損失各自承擔。