共有產(chǎn)權(quán)住房新政策

8月3日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，現(xiàn)就《辦法》內(nèi)容向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

讀懂共有產(chǎn)權(quán)住房

共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷(xiāo)售價(jià)格低于同地段、同質(zhì)量商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

小編梳理后發(fā)現(xiàn)，該《辦法》中以下幾點(diǎn)值得注意

一、滿(mǎn)足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求。其中，滿(mǎn)足在本區(qū)工作的非本市戶(hù)口家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶(hù)口和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶(hù)口無(wú)房家庭，以及符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶(hù)口無(wú)房家庭。

二、申請(qǐng)條件：具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿(mǎn)30周歲，申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房。一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

三、限制申請(qǐng)情形：

(一)申請(qǐng)家庭已簽訂住房購(gòu)買(mǎi)合同、征收(拆遷)安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄的。

(二)有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿(mǎn)三年的。

(三)申請(qǐng)家庭有違法建設(shè)行為，申請(qǐng)時(shí)未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

申請(qǐng)家庭承租公共租賃住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購(gòu)房合同網(wǎng)簽前書(shū)面承諾騰退所租住住房。

四、銷(xiāo)售價(jià)格：共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)低于同地段、同質(zhì)量普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷(xiāo)售均價(jià)，結(jié)合住房樓層、朝向、位置等因素，確定每套住房的銷(xiāo)售價(jià)格，價(jià)格浮動(dòng)范圍為±5%。

此前為全部房源統(tǒng)一價(jià)格

五、共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用;代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。

六、共有產(chǎn)權(quán)住房與自住型商品住房等住房的關(guān)系

辦法施行前：已銷(xiāo)售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理，按照原規(guī)定執(zhí)行。

辦法施行后：未銷(xiāo)售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購(gòu)的各類(lèi)政策性住房再次銷(xiāo)售的，均按本辦法執(zhí)行。

七、持有不滿(mǎn)5年的只能代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。持有滿(mǎn)5年的，同等價(jià)格下代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先買(mǎi);也可以按原有比例賣(mài)給有共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭;還可以轉(zhuǎn)成商品房銷(xiāo)售給代持機(jī)構(gòu)分成;滿(mǎn)5年后也可以買(mǎi)了政府份額后變成商品房。

八、共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人、同住人違反購(gòu)房合同約定，且拒不按代持機(jī)構(gòu)要求改正的，住房所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)可以責(zé)令其騰退住房，禁止其10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類(lèi)保障性住房和政策性住房。

新政策影響主要有3點(diǎn)

首先，明確了共有產(chǎn)權(quán)房的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。疊加2017年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的高于30%供應(yīng)量，預(yù)計(jì)這部分供應(yīng)將繼續(xù)增加，成為未來(lái)新建住宅市場(chǎng)最主要的供應(yīng)形勢(shì)。

從價(jià)格看，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)，而且限制了價(jià)格，使得這部分房源的投資屬性下降，房子回歸居住。

其次，從退出機(jī)制看，更加有力的保障了居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同質(zhì)量普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定。銷(xiāo)售均價(jià)在土地供應(yīng)文件中予以明確。

這使得購(gòu)房者的預(yù)期出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，而且從5年內(nèi)體系內(nèi)循環(huán)，5年后可挑選買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)，這體現(xiàn)了調(diào)控的回歸市場(chǎng)。

第三，從購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的資格看。吸收了自住房的優(yōu)點(diǎn)，并且總結(jié)了過(guò)去多年自住房發(fā)展過(guò)程當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的一些問(wèn)題。

針對(duì)購(gòu)房者群體有擴(kuò)大，有減少，增加了新北京人，減少了北京人中的帶投資屬性的非真實(shí)保障人群。

整體看，共有產(chǎn)權(quán)房有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，而且可以進(jìn)一步發(fā)揮之前自住房發(fā)揮的作用。

700萬(wàn)平米的自住房在2017年影響房?jī)r(jià)少漲7%。