房地產(chǎn)中介怎么找房源和客戶

1、緣故法：以前的同學(xué)、以前同事、同梯、朋友、鄰居、親戚、長輩等這些都有一定的交情，重點是你要讓他們對你有信心，認同你對工作的執(zhí)著，讓大家知道你在哪家中介，并且知道你做的不錯，并且請親友介紹。

2、商圈精耕：商圈耕耘是最省時、最有效、最直接的方法，商圈耕耘也可以提升知名度與信用度，以便增加對附近社區(qū)的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的占有率自然提高，讓開發(fā)房源不絕，也讓你保有地區(qū)優(yōu)勢。

3、陌生拜訪：很多經(jīng)紀人員會害怕陌生拜訪、其實這是最好玩、最有趣的一項方法，你隨時可能有意想不到的幸運。

4、電話拜訪：電話開發(fā)的秘訣有：介紹優(yōu)質(zhì)案件為名，分享附近便宜超值好屋，買賣雙邊客戶一起抓;直接詢問是不是有房子要賣，注意自己的口氣要溫和有禮貌。

5、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)：網(wǎng)絡(luò)上有太多的資源，現(xiàn)在通過手機APP、微信公眾號等等就可以獲取房源和客戶。經(jīng)紀人最常用的安居客、房天下客戶端，通過發(fā)布一些房源吸引客戶;趕集等分類網(wǎng)站的個人頁面尋找客戶和房源;芝麻找房平臺客戶根據(jù)經(jīng)紀人信譽等級，主動聯(lián)系經(jīng)紀人等等。

6、名冊：有商業(yè)公會、商業(yè)活動等等各種名冊…。

7、布點：平常要經(jīng)營社區(qū)管理員、鄰里長、宗親會干部、小商店、美容院，偶而送個禮物，但是盡量挑她們空閑的時候。

8、消費場所：例如吃早餐、買衣服發(fā)一張名片等等。

9、形象廣告：線下以承租的方式設(shè)立社區(qū)定點個人形象廣告，這點目前還很少有個人在做;線上安居客、房天下等個人店鋪展示，芝麻找房平臺個人信用頁面展示等等。

10、宣傳單頁：社區(qū)散發(fā)宣傳單頁，有塞信箱DM，張貼告示，在信箱上，要注意文章內(nèi)容是否吸引有買房賣房需求者來看，千萬記得要注意人、事、時、地、物是否明確。

11、公司過期房源：可以同事之間相互交流過期無法經(jīng)營之的過期房源，注意一定要贊揚前手經(jīng)紀人員的努力與辛勞，要認同，不要打壓，因為打壓前手也會傷了自己。

12、老客戶介紹：經(jīng)營舊客戶比新客戶容易的太多了(已成交之舊客戶、已委托之客戶)可以平常寄生日卡片、年節(jié)賀卡，保持聯(lián)系，請他們介紹客給你委托。

13、銀行催收人員：一些銀行都有屬于自己針對繳款不正常客戶的催收專員，可以經(jīng)營他們，建立長期合作的關(guān)系，創(chuàng)造雙贏。

14、法拍資訊：利用有資訊可以提供房源的網(wǎng)站。

15、建筑商拜訪：培養(yǎng)維護良好的顧客關(guān)系，因為很多建筑商手上或多或少都有余屋，你可以雙向經(jīng)營。

16、各種專業(yè)人員：社會專業(yè)人員的經(jīng)營(有錢人的人脈經(jīng)營)，透過他們會幫助你成功，幫助你創(chuàng)造業(yè)績。

房地產(chǎn)中介的職責

(一)供與訂立合同有關(guān)的真實情況的責任

住房中介最重要的責任就是提供與訂立合同有關(guān)的真實情況。房產(chǎn)中介提供的服務(wù)包括咨詢和居間服務(wù)，簽訂居間合同。居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

房產(chǎn)中介在提供居間服務(wù)時，應(yīng)當向委托人披露的重要事實有：

1、住房的權(quán)屬情況;

2、住房的抵押、典當?shù)葯?quán)利限制信息;

3、預(yù)告登記、異議登記等登記信息;

4、出售人與買受人的姓名、身份證號等基本信息。

由于居間人提供的信息是委托人簽訂合同的重要依據(jù)，因此居間人應(yīng)當如實向委托人報告相關(guān)事項，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求委托人支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。司法實踐中中介公司訴委托人要求支付中介費的，法院認為“中介公司作為具有房地產(chǎn)居間專業(yè)常識和經(jīng)驗的機構(gòu)，理當恪守守執(zhí)業(yè)規(guī)則，對委托事項進行必要的調(diào)查、核實，盡可能地掌握更多的情況，據(jù)實、公正地向委托人報告，以促成合同成立，從而獲得報酬，如果由于中介公司未核實權(quán)屬情況和抵押情況，造成委托人解除合同的，無權(quán)要求委托人支付中介費，一般會駁回中介公司的訴訟請求。由此可見法院認為中介如實披露信息是一項非常重要的義務(wù)。

對真實情況的兩個認識上的誤區(qū)：

1、中介應(yīng)當僅在其自身能力范圍內(nèi)提供真實信息。比如，中介公司可要求出售方提供產(chǎn)證原件以便和復(fù)印件核對，也應(yīng)當?shù)椒慨a(chǎn)交易中心了解住房的權(quán)利情況，但如果出售方偽造了權(quán)利人的身份證和產(chǎn)權(quán)證進行交易而造成買受方的損失，則買受方不可認為中介方提供了虛假信息。因為在通常情況下，中介難以對偽造的證件進行判斷，這超出了其能力范圍，中介對其提供的信息并非是一種保證責任，而是一種謹慎、勤勉的責任，盡到合理的注意則可。

2、中介對他人的信用沒有保證義務(wù)。中介只是中間人，與委托人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過程當中如果實施了違約行為，中介不承擔責任。

(二)故意隱瞞重要事實或提供虛假情況時的賠償

正如上文所述的，如果中介故意隱瞞了真實信息或故意提供了虛假信息，比如明知出售方不是產(chǎn)權(quán)人本人，也不是合法的代理人，就介紹給買受人，從而造成買受人的損失的，中介應(yīng)當承擔賠償責任。

(三)未完成全部委托事項時的責任

如果居間協(xié)議中約定按成交價1%支付中介費的，中介提供的服務(wù)應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

1、權(quán)籍調(diào)查：向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查、征詢所交易住房權(quán)利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權(quán)利限制等，做好書面記錄;調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件;核實處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。

2、使用狀況調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢住房座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺點、住房內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設(shè)備等是否需要檢測或修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價格及有關(guān)費用的結(jié)清情況等;向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。

3、行情調(diào)查：收集、調(diào)查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結(jié)算、住房戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關(guān)政策變動的影響等;進行各種形式的信息發(fā)布活動等。

4、確定成交意向，訂立交易合同：陪同雙方當事人實地踏勘住房、設(shè)備、環(huán)境;約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向;出示和認定權(quán)籍資料、確定當事人身份等;為成交雙方挑選合同文本，進行簽約指導(dǎo)、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。

5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶：雙方當事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認、確權(quán)時間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、住房入住手續(xù)。

多數(shù)房產(chǎn)中介提供的居間合同中都約定委托人應(yīng)當在簽訂正式買賣合同之日支付住房總價1%的中介費，但有時簽訂了正式合同后由于一方違約或者其它原因并不繼續(xù)履行下去，因此中介并不會完成以上第4項服務(wù)內(nèi)容，在這種情況下，中介不僅不可所要報酬而且應(yīng)當退還部分中介費,而且委托人也不可要求賠償。