賣房需知：二手房哪些地方不可算作建筑面積？

二手房交易中，面積計算是關(guān)鍵。了解哪些空間不計入建筑面積對買賣雙方至關(guān)重要。面積偏差的責(zé)任歸屬需依據(jù)合同約定。真實面積的測量對于避免交易紛爭具有重要意義。

在二手房交易過程當(dāng)中，看房環(huán)節(jié)是雙方達(dá)成意向的關(guān)鍵。然而賣家有必要了解，二手房買賣一般都是以房產(chǎn)證上記錄的建筑面積為準(zhǔn)，或許您家雖然空間很大，但也不可全算在建筑面積內(nèi)。

那么不算做建筑面積的空間主要有哪些呢？

(1)突出墻面的構(gòu)件、配件和藝術(shù)裝飾。比如柱子、垛、勒腳、無柱雨篷、臺階等。雖然一些藝術(shù)裝飾品能為房子帶來美感，但是不可計算為建筑面積。

(2)室外爬梯。如果室外爬梯是用來檢驗諸如消防設(shè)備一類專用的，一般也不可算建筑面積。

(3)房子之外的其他建筑物。其中包括：獨立的煙囪、油罐、水塔、煙道、貯油池、貯水池、園庫、貯倉、地下的人防設(shè)施等。

(4)建筑物內(nèi)外的操作平臺。如建筑物外屋頂?shù)乃洹螌咏ㄖ飪?nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等。

如果二手房買賣面積與房產(chǎn)證面積不一致，由誰承擔(dān)責(zé)任呢？

（1）約定面積和單價

在二手房交易過程當(dāng)中，買賣雙方一般遵循意思自治原則，即交易雙方在二手房買賣合同中如果有明確的約定：“該住房是按照具體面積計價，出現(xiàn)面積偏差參照新商品房買賣面積偏差解決方式解決。”或者約定其他解決方式，則按照約定方式解決。

（2）按套計價

如果二手房買賣合同中并沒有約定單價，或是約定為“住房面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，一般情況下認(rèn)定為買賣雙方住房交易是按套計價。這是因為根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣雙方一般都會親自實地看房，雙方對住房的面積情況應(yīng)事先了解，因此對一方當(dāng)事人在交易后要求補(bǔ)交面積差價款的，一般不予支持。

在二手房交易過程當(dāng)中，買賣雙方一般關(guān)注的重點為單價與總價，而談到面積也會過度相信購房合同或房產(chǎn)證上的數(shù)字，而對真實的住房面積往往關(guān)注不夠，如果交易后期出現(xiàn)實際面積、產(chǎn)權(quán)面積有相差，就十分容易產(chǎn)生紛爭。

對買方而言：對住房面積的了解，應(yīng)不僅限于賣方手中的購房合同，也不僅限于房產(chǎn)證上的登記面積，進(jìn)行簡單測量是很有必要的；對賣方而言：交易前對住房的真實面積進(jìn)行測量能成為交易的依據(jù)，了解產(chǎn)權(quán)證或?qū)崪y面積的前后差異，不僅影響定價，同時也會給自己減少不必要的麻煩。