如何辦理個人住房組合貸款 買房必看

所謂個人住房組合貸款，就是指以政策性住房資金（住房公積金）和信貸資金為來源，向購買自用普通住宅的個人發(fā)放的貸款，由于它是由政策性個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款兩部分組成，因此叫做組合貸款。

個人住房組合貸款是貸款購房的主要形式之一，它的出現(xiàn)彌補了住房公積金貸款的"缺點"。公積金貸款有一定的限額，職工如果單純通過公積金貸款，很難貸出足夠的購房資金。正是由于個人住 房組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款的出現(xiàn)，才使得更多想要參加住房公積金制度的職工享受到應(yīng)該享受的住房公積金優(yōu)惠貸款的權(quán)利，同時，又彌補了職工住房公積金貸款額度不足的難題。那么如何辦理個人住房組合貸款？

1.貸款條件

（1）在當(dāng)?shù)卣＠U存公積金并符合當(dāng)?shù)毓e金管理機構(gòu)其他貸款要求。

（2）具有固定工作并且能有穩(wěn)定的收入。

（3）具備明確購房意向或已經(jīng)簽訂了正式的購房合同，并且支付了占總房款的20％以上的首期款。

（4）購買的房產(chǎn)具有個人產(chǎn)權(quán)。

（5）可以提供符合銀行要求的貸款擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。

2.貸款額度、期限、利率

（1）貸款額度高不可高于總購房款的80％，同時，住房公積金個人貸款與商業(yè)性個入住房貸款的比例為1：1。

（2）貸款期限由政策性貸款和商業(yè)性貸款的總量決定，但長不可高于30年。

（3）組合貸款中的公積金貸款和商業(yè)性個人住房貸款分別按照中國人民銀行規(guī)定的個人住房公積金貸款利率和個人住房貸款利率執(zhí)行。

3.需要準(zhǔn)備的資料

（1）貸款申請表。

（2）貸款人的戶口本、身份證或其他有效居留證件。

（3）簽訂的購房合同或者購房意向書等證明文件。

（4）貸款人所在單位住房資金管理機構(gòu)同意貸款的信函。

（5）如果貸款人購買新建商品房，需要提供售房單位的《商品房銷售許可證》復(fù)印件；如果是購買公房，需要提供上級房改管理機構(gòu)對"售房方案"的批復(fù)文件的復(fù)印件。

（6）貸款人采用抵押或質(zhì)押方式擔(dān)保的，需要有擔(dān)保人同意擔(dān)保的書面證明以及擔(dān)保人的資信證明，以表明擔(dān)保人具有代為償還貸款的能力。

（7）個人收入證明。

（8）采用保證方式擔(dān)保的，需要擔(dān)保人同意擔(dān)保的書面證明及其資信證明，以表明擔(dān)保人具有代為償還貸款的能力。

（9）繳納總房款20％以上預(yù)付款的收據(jù)原件和復(fù)印件。

（10）個人公積金賬號。

（11）根據(jù)銀行要求，提供需要的其他材料。

4.貸款程序

（1）向市住房資金管理提出個人住房組合貸款的申請。 （2）按銀行要求提供必需的貸款所需文件。

（3）貸款審批通過后，由市住房資金管理填寫《委托調(diào)查通知單》。

（4）貸款人填寫《個人住房貸款申請表》。由受托銀行對借款人進(jìn)行貸款前的調(diào)查。

（5）簽訂組合貸款合同，由公積金貸款合同與商業(yè)性個人住房貸款合同兩部分組成。

（6）發(fā)放住房貸款。

（7）償還政策性個人住房擔(dān)保委托貸款（公積金貸款）和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款本息。

5.貸款擔(dān)保

（1）提供產(chǎn)權(quán)房作抵押。

（2）提供貸款銀行的定期存單、國債等作質(zhì)押。

（3）提供符合銀行要求的保證人作第三方保證。

常識小貼士：房貸新品種

隨著央行貸款利率的不斷調(diào)高，"按揭一族"的神經(jīng)越來越緊張。因為利率上調(diào)，就意味著自己的腰帶需要比以前勒得更緊！在此情況下，不同銀行開始紛紛推出各種不同的新型住房貸款。

1.固定利率住房貸款

固定利率住房貸款就是指銀行與貸款人在簽訂貸款合同時，約定一個雙方都認(rèn)可的利率，貸款人在貸款期限內(nèi)，所貸金額的利率不隨央行的基準(zhǔn)利率或市場利率的調(diào)整而變化，貸款人可以按照貸款時約定的利率償還全部貸款。

目前光大銀行推出的固定利率房貸分為5年以下和5年以上10年以下兩種，5年以下年利率為5.94％；5年以上10年以下年利率為6.18％兩種。

招商銀行推出的結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)，如果挑選5年房貸，貸款的前2年執(zhí)行一個利率，后3年執(zhí)行另一個利率。3年房貸的利率為5.91％；5年房貸的利率為6.03％；10年房貸的利率為6.39％。

坦率地說，這種固定利率要比目前執(zhí)行的房貸利一些，除非央行繼續(xù)升息，否則，購房者挑選固定利率就不會省錢。

2.直客式房貸

直 客式房貸也叫"超前按揭"，就是個人在繳納一定比例的首期款后，再找銀行辦理貸款（貸款額度、期限、還款方式等由銀行根據(jù)申請者的需求決定）。這種貸款方 式不需要開發(fā)商擔(dān)保（開發(fā)商不用交保證金），購房者可以直接獲得銀行貸款，這不但可以享受到一次付清房款的優(yōu)惠（通常為3％～6％）還能節(jié)省工本費、公證 費等支出，但是，只有國家公務(wù)員、醫(yī)療、、新聞出版等事業(yè)單位的正式職員才允許申請，一般人是申請不到的。

3.雙周供房貸

雙周供是由深圳發(fā)展銀行推出的，是指還款由每月一次改為每兩周還款一次，每次的還款額也改為原月供還款額的一半。這樣既不增加月支付壓力，又能縮短住房按揭貸款的還款期，更能減輕利息負(fù)擔(dān)，只不過這種還貸方式對貸款人的資金實力有較高要求。

4.接力貸款

接力貸款是由農(nóng)業(yè)銀行推出的，是指以某一子女（或子女與其配偶）作為所購住房的權(quán)人，其家人（父母雙方或一方）與其共同作為貸款人，共同承擔(dān)購買住房的貸款的償還責(zé)任。

5.寬限期還貸

寬限期還款是由上海銀 行推出，指購房者在辦理個入住房貸款時，與銀行簽訂一項特殊的條款：個入住房貸款發(fā)放后，在一定的時期內(nèi)，貸款人每月只需要支付利息，貸款本金可以暫不歸 還，等到寬限期結(jié)束后，貸款人才開始以約定的方式償還貸款金額的本息。這種還款方式可以減輕購房者初的還款壓力，但貸款人需要多支付一年的利息。

6.無障礙提前還款

無障礙提前還款是由民生銀行提出的，是指購房者在民生銀行辦理按揭貸款后，可以隨時向銀行提出提前還款申請，而且，還款金額只要在第一期的還款金額以上即可，在接到購房者的提前還款申請之后，銀行會在5個工作日之內(nèi)辦理完成客戶提前還款的手續(xù)，主要是不收取違約金。

7.可轉(zhuǎn)換房貸

可 轉(zhuǎn)換房貸由光大銀行推出，指購房者的貸款可以在固定利率與浮動利率之間相互轉(zhuǎn)換，可以使借款人更靈活地規(guī)避利率波動風(fēng)險。而且，在浮動利率轉(zhuǎn)換為固定利率 的時候不收取任何違約金和手續(xù)費；固定利率轉(zhuǎn)換為浮動利率時，貸款五年以下者需要交納一定的違約金；貸款五年以上者不需要交納違約金。

8.貸活兩便房貸

貸活兩便房貸由中國銀行推出，房貸人可以將月供扣款賬戶申請為"房貸理財賬戶"，此后只要有錢就可以存入該賬戶，當(dāng)存款余額達(dá)到一定的金額后，超出的部分將被視作提前還貸，可以達(dá)到減少房貸利息支出的目的。同時，賬戶本身還具有活期賬戶的功能，客戶可以隨時支取其中的資金用干其他，比如：股票、基金等。

"貸活兩便"可以按天計算提前還款應(yīng)該減少的利息，比如貸款人申請40萬元房貸，使用"貸活兩便"業(yè)務(wù)后，如果該賬戶上有30萬元的閑置資金，銀行就會按照相應(yīng)比例將11萬元作為提前還貸資金，剩余19萬元按照活期存款計息。

9.個貸通房貸

個貸通房貸是由建設(shè)銀行推 出的，具有"房產(chǎn)一次抵押，貸款循環(huán)使用"的功能，只要是建設(shè)銀行的個人貸款客戶，只要設(shè)立一次個人房地產(chǎn)高額抵押，個人客戶就能擁有相應(yīng)的授信額 度，在授信期限內(nèi)享受自己需要即可貸款的融資服務(wù)。比如購房者的房貸款為64萬元，期限為30年，當(dāng)這處房產(chǎn)后，經(jīng)評估，高授信額度為100 萬元，此時如果購房者需要融資，在按時還貸的情況下，不需要再次辦理貸款審批手續(xù)，就可在高授信額度范圍內(nèi)多次獲得貸款。

10.轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭是指借款人在住房貸款的還款期內(nèi)，在貸款銀行的許可下可以出售抵押物，由住房的購買者繼續(xù)償還出售人所欠下的貸款。也就是說，在按揭中的住房可以進(jìn)行買賣，只需要住房的購房者繼續(xù)償還出賣方的按揭房款即可。

但是，在轉(zhuǎn)按揭的操作過程當(dāng)中，由于住房仍在按揭中，無法進(jìn)行二次抵押，第二筆貸款就需要先發(fā)放，用來還清業(yè)主的貸款，然后在解除抵押并取得房產(chǎn)證后才能辦理住房產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)，因此，轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)比較繁瑣，如果業(yè)主想要辦理這種業(yè)務(wù)，好挑選正規(guī)的大型住房中介，以免出現(xiàn)意想不到的各種風(fēng)險。

11.等額遞增房貸

根 據(jù)銀行的許可，每過一段時間，購房者的月還款金額可以增加一部分，可以增加幾十，也可以增加幾百，但是以后的月還款金額只能是遞增。比如購房者采用每半年 遞增25元的等額遞增還款法，1～6月的月還款額為1667元；7～12月的月還款額為1692元；13～18月的月還款額為1717元……