把丑話說在前面：合伙買房這幾個問題要弄清

在樓市收緊，普遍限貸限購的市場環(huán)境下，很多人想到了合伙買房。

雖然只要符合相關(guān)政策，兩人甚至多人共同購買住房是可以的，但這類買房，房產(chǎn)共有方都可能面臨相當(dāng)風(fēng)險。

與一般個人或者家庭購房不同，合伙買房要注意很多法律問題，尤其是以下幾個問題，更是不可掉以輕心。

問題一：共有方式

共有方式包括共同共有和按份共有，雖然合伙買房的出資人姓名都可以登記在房產(chǎn)證上，但還是要在房產(chǎn)證上標(biāo)明共有方式。因為兩種方式?jīng)Q定著購買人日后對住房的分割和處理方式不同。

簡單地說，共同共有是不分份額大小的共有，分割時原則上是均分，同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割，除非雙方約定不按出資比例分割。

以A和B兩個人合伙買房為例，如果是共同共有，日后房子出售，必須兩個人同意才可。如果是按份共有，A出資三分之二，日后住房出售，A可以不經(jīng)過B的同意。

建議：

如雙方出資不同，就應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖榘捶莨灿?，并且將各自所占份額寫清楚。

問題二：“隱形共有權(quán)人”

合伙買房中涉及到的“隱形共有權(quán)人”是指合伙人中如果有已婚的，其配偶也會對該住房享有一定的權(quán)利。涉及到貸款的一些環(huán)節(jié)時，銀行為了規(guī)避風(fēng)險，也會要求“隱形共有權(quán)人”到場簽字。

建議：

合伙買房雙方一定要相互了解，包括個人及家庭，保證沒有被漏掉的隱形共有權(quán)人。

問題三：“主貸款人”

雖然是多人共同買房，但銀行只會讓相對更有還款能力的人作為“主貸款人”，其他出資人為“共同貸款人”，抵押合同上的出資人均需簽字表示同意。但“主貸款人”需要承擔(dān)其他共同貸款人不可按時還款的風(fēng)險。同時，當(dāng)主貸款人不可還款時，銀行也會向共同貸款人催收貸款。

實務(wù)中，對以一方名義向銀行借款并按月償還的性質(zhì)如何認(rèn)定，法院有不同的理解。有的法院認(rèn)為一方向銀行的借款也屬于該方出資，是通過融資方式的出資;有的法院則認(rèn)為，只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。

建議：

如果以一方名義向銀行借款，并獨自歸還，應(yīng)當(dāng)在書面協(xié)議中寫清銀行借款是否算一方出資，以及將來的分割方式。

如果以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還，就需有更詳細(xì)的約定，約定款項的進(jìn)出賬戶，每月還款也要通過銀行轉(zhuǎn)賬。

這么做可以盡量規(guī)避，一方將現(xiàn)金交給借款的一方來還貸，而沒有出入賬記錄，以致產(chǎn)生糾紛后難以自證的風(fēng)險。

問題四：書面協(xié)議

光在產(chǎn)權(quán)登記上注明還不夠，好還能簽訂一份書面的協(xié)議，書面協(xié)議的作用，就是要考慮好風(fēng)險，以及風(fēng)險出現(xiàn)之后的處理方式。

建議：

寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什么方式分割，相關(guān)的稅費、租金收益、使用、物業(yè)管理費等如何承擔(dān)或分享等，將責(zé)權(quán)利約定明晰。萬一雙方產(chǎn)生糾紛，這份書面協(xié)議將成為解決糾紛的重要依據(jù)。

后，給大家列舉一下合伙買房的風(fēng)險，方便大家參考：

風(fēng)險一：住房使用意見不一

如果合伙購房的房子，日后共同來使用，怎么分？一套房子， 有位置、采光都好的，有差強(qiáng)人意的，大概都想把好的留給自己使用，同時雙方又擁有均等的分配權(quán)力，這時候就容易產(chǎn)生矛盾。

風(fēng)險二：合作意見不統(tǒng)一

該房子如果日后用來出租，出租給誰？租金多少？另一方如果不同意出租，又該如何是好？這些風(fēng)險，都需要提前考慮清楚，建議合伙人之間好能事先擬定一份協(xié)議。

風(fēng)險三：合伙失敗如何止損

有的合伙人合伙買房的初衷就是看好市場 ，準(zhǔn)備房價漲了，有了收益，再轉(zhuǎn)手賣掉。但是如果房價降了，合伙人彼此該怎么止損、如何分擔(dān)也要考慮好。