銀行到底是怎樣評(píng)估房產(chǎn)的？

1、住房產(chǎn)權(quán)

住房產(chǎn)權(quán)是根據(jù)住房所在的土地性質(zhì)進(jìn)行劃分的，通常情況下住房產(chǎn)權(quán)分為住宅性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)和商業(yè)性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。住宅性質(zhì)產(chǎn)權(quán)的房子產(chǎn)權(quán)年限比商業(yè)性質(zhì)的長(zhǎng)，一般房產(chǎn)評(píng)估值也更高一些。另外還要注意一種情況，那就是政策性住房和普通商品房，若是政策性住房，購(gòu)房者則需要把地價(jià)款費(fèi)用補(bǔ)上，普通商品房交易則不需要補(bǔ)交。

2、房齡大小

一般來(lái)說(shuō)，二手房都是經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的使用之后才出售的，二手房幾經(jīng)人手，房齡肯定有大有小，房齡的大小也是影響房產(chǎn)評(píng)估值的重要因素。運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)的住房，價(jià)格自然就低一些，運(yùn)行時(shí)間短的住房，價(jià)格相對(duì)就高一些，合理的算法是每年折舊2%。

3、地段

房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估時(shí)特別會(huì)關(guān)注住房所在的地段好壞，地段好的房子相對(duì)于地段不好的房子來(lái)說(shuō)，價(jià)格就會(huì)偏高，這點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的。特別是一些已經(jīng)開(kāi)發(fā)完的地段，周邊的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備已經(jīng)齊全，不會(huì)再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的少有性就會(huì)帶來(lái)不可估量的價(jià)值空間。

4、周邊環(huán)境

房子周邊的環(huán)境對(duì)住房居住的舒適度會(huì)產(chǎn)生很大的影響，所以房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候也會(huì)看房子周邊的環(huán)境如何。如果售房者所出售的房產(chǎn)周邊環(huán)境十分優(yōu)良，那么就更受購(gòu)房者的環(huán)境，好的周邊環(huán)境會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右。

5、住房質(zhì)量

房子的質(zhì)量越高，房產(chǎn)評(píng)估值就越高，判斷住房質(zhì)量主要是從戶(hù)型、樓層、朝向等方面來(lái)看。戶(hù)型好、朝向佳的房子，其房產(chǎn)評(píng)估值也會(huì)更高一些。

6、戶(hù)型結(jié)構(gòu)

住房的戶(hù)型結(jié)構(gòu)也會(huì)影響住房?jī)r(jià)格的評(píng)估，大多數(shù)的朋友在選房子的時(shí)候都會(huì)看房子的戶(hù)型，房產(chǎn)評(píng)估也不例外。一般一些老舊的二手房，套型落后、功能陳舊，這同新建的商品房的價(jià)值是無(wú)法相比的，評(píng)估出來(lái)的住房?jī)r(jià)值就會(huì)大打折扣。尤其是之前的“三小”套型，小廳、小廚、小衛(wèi)的住房在評(píng)估上，價(jià)格肯定會(huì)便宜很多。

7、市場(chǎng)因素

住房買(mǎi)賣(mài)交易離不開(kāi)市場(chǎng)的發(fā)展變化，一般情況下，如果某區(qū)域房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，銀行在進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情，調(diào)整住房每平米估值上限。所以二手房交易市場(chǎng)的供需變化也是影響房產(chǎn)評(píng)估的一大因素，在不同的市場(chǎng)環(huán)境下，同樣的住房其價(jià)格并不一樣，有時(shí)差異很大。

8、樓層

不管是樓梯房還是電梯房，樓層對(duì)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生影響，一般來(lái)說(shuō)，中間樓層的房子比不錯(cuò)，所以進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估時(shí)，中間層住房的價(jià)格稍高。對(duì)于一些極端層，底樓和頂樓的價(jià)格則偏低。另外再看住房樓層的時(shí)候還要結(jié)合住房朝向這一因素，一般南向的住房又會(huì)高一些，尤其是南北通透的住房，在市面上比較受歡迎。

9、周邊環(huán)境

小區(qū)周邊的環(huán)境對(duì)我們生活的影響是非常大的，所以銀行在進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估時(shí)也不會(huì)放過(guò)小區(qū)環(huán)境這一因素。如果售房者所出售的房產(chǎn)周邊環(huán)境十分優(yōu)良，那么就會(huì)比較容易受到購(gòu)房者的喜歡，在這種情況下，優(yōu)良的周邊環(huán)境會(huì)為房產(chǎn)加分不少。