如何把控城市文商旅綜合體策劃定位

近年來，隨著商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的剝離和蓬勃發(fā)展，涌現(xiàn)出了文地、旅游村、農(nóng)業(yè)綜合體、旅游綜合體等城市文商旅綜合體策劃概念。通俗地說，開發(fā)商業(yè)用途的房地產(chǎn)可以說是商業(yè)地產(chǎn)，主要形式有商業(yè)綜合體、購物中心、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等。為了提高市場的認(rèn)可程度和客流量，文旅因素也在逐漸引入。文旅房地產(chǎn)包括旅游村、農(nóng)業(yè)綜合體、旅游綜合體等，無論是景區(qū)運(yùn)營、房地產(chǎn)運(yùn)營還是商業(yè)地、商業(yè)地還是文地，所需資金量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長，經(jīng)常與住宅地結(jié)合，實(shí)現(xiàn)資金平衡，因此這類項(xiàng)目統(tǒng)稱為文商地產(chǎn)。

很多城市文商旅綜合體策劃定位不僅沒有相關(guān)形式的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，而且沒有對現(xiàn)場及周邊市場、競爭態(tài)勢進(jìn)行事先市場調(diào)查分析，而是閉門造車，用華麗的辭藻和高層概念形成不切實(shí)際的計(jì)劃定位方案，與政府進(jìn)行報(bào)告是一回事。

城市文商旅綜合體策劃工作分別以文商地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)展開，本文首先探討下城市文商旅綜合體策劃工作。

一、發(fā)展基礎(chǔ)

城市文商旅綜合體策劃的基本條件是開發(fā)商具備一、二、三級開發(fā)運(yùn)營能力，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)公司基本都從事二級開發(fā)業(yè)務(wù)，具備三級核心形式運(yùn)營能力的房地產(chǎn)公司如鳳毛麟角。這也是文旅房地產(chǎn)運(yùn)營九死一生，幾乎沒有成功事例的根源。主要有兩個(gè)原因。

一，原來的限制大部分只考慮建設(shè)用地指標(biāo)，很少考慮后期項(xiàng)目運(yùn)營和經(jīng)營管理，由后期的市場自行調(diào)節(jié)。短期內(nèi)開發(fā)文旅房地產(chǎn)時(shí)，策劃一定會(huì)結(jié)合市場和項(xiàng)目區(qū)位，深入討論各文商項(xiàng)目的形式區(qū)位、規(guī)模、功能配套、運(yùn)營條件等，包括規(guī)制的修改和調(diào)整。

二，文旅房地產(chǎn)，文旅根，土地是本錢。希望通過文商事業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的發(fā)展，前提是文商事業(yè)項(xiàng)目可以成功落地和運(yùn)營。

時(shí)間緊迫、運(yùn)營的第一個(gè)文旅項(xiàng)目，只能是開發(fā)商具備三級開發(fā)運(yùn)營核心形式的能力，利用自己的運(yùn)營管理優(yōu)勢，快速開發(fā)和爆發(fā)市場。甲方不具備這種形式的開發(fā)和運(yùn)營管理能力，面對各形式品牌嚴(yán)格的用地?cái)U(kuò)張要求和漫長的商務(wù)談判合同，快速有效的開發(fā)只能冒險(xiǎn)采用1.0版開發(fā)模式。

三、有效文化旅游房地產(chǎn)規(guī)劃的關(guān)鍵

對于從二次開發(fā)向文旅房地產(chǎn)開發(fā)過渡的大部分單位來說，前期的規(guī)劃定位對整個(gè)開發(fā)方案至關(guān)重要。有以下幾點(diǎn)，要慎重把握。

挑選多形式運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，具備整體實(shí)踐能力的規(guī)劃團(tuán)隊(duì)。該規(guī)劃組需要具備多種形式的位置和運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)和整個(gè)項(xiàng)目實(shí)踐能力，以便根據(jù)不同的位置和市場完成相對準(zhǔn)確的投資可行性分析，并選拔出相對準(zhǔn)確的文旅形式。制定相對可行的整體計(jì)劃方案。