房產(chǎn)共有人vs善意第三人 誰能取得房產(chǎn)？

我們都知道，如果有共有房產(chǎn)出售，需獲得房產(chǎn)共有人的同意，但是如果住房已經(jīng)賣給第三人，那么共有人可以要求合同無效并取回房產(chǎn)么？

【案例】王某和張某為夫妻關(guān)系，二人共同出資購買商品房一套，產(chǎn)權(quán)登記在王某名下，后因感情不和準(zhǔn)備離婚，但二人共同財(cái)產(chǎn)尚未分割，此時王某與毫不知情的李某簽訂合同并辦理了住房過戶手續(xù)。后張某在與王某進(jìn)行離婚財(cái)產(chǎn)分割時發(fā)現(xiàn)此事，遂向法院起訴，要求判令該住房交易行為無效。

分析說明：我們看到在這個案例中涉及到了《物權(quán)法》中的共同共有財(cái)產(chǎn)的處分制度以及不動產(chǎn)善意取得制度。

一、共有財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。在案例中王某轉(zhuǎn)讓夫妻共同共有的住房時未經(jīng)張某同意，因此屬于無權(quán)處分，基于此張某可以主張轉(zhuǎn)讓行為無效。但是，住房已經(jīng)交易給李某，張某可以取回嗎？這里就要了解不動產(chǎn)善意取得制度。

二、關(guān)于善意第三人

首先我們要明白一個概念：善意取得。一般情況下，不動產(chǎn)受讓人如果從無處分權(quán)人處購得不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人是有權(quán)追回的，但在符合法律規(guī)定的特別要件的情況下，善意受讓人卻可以對抗產(chǎn)權(quán)人而不必返還住房。那么什么情況是屬于法律所指的特別要件呢？

（1）受讓方受讓時為善意。通俗的講就是受讓時不知情，從案例中我們得知作為第三人的李某在住房交易過程當(dāng)中并不知道該房產(chǎn)屬于王某及張某的共有。

（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓。如果成交價格明顯低于市場價位時，就有可能存在轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的嫌疑。

（3）已經(jīng)辦理實(shí)際過戶登記。在案例中，我們可以看到張某發(fā)現(xiàn)此事時，王某與李某已經(jīng)辦理完過戶手續(xù)。

那么，如果遇到第三方已經(jīng)實(shí)際善意取得住房產(chǎn)權(quán)，住房共有人該如何處理呢？

以本案例出發(fā)，張某可以基于共同共有權(quán)利主張住房轉(zhuǎn)讓行為無效，但是無法要求善意第三人即李某返還住房，而只能向王某索賠，李某終獲得住房產(chǎn)權(quán)。

小貼士：作為住房共有人，張女士卻無法要回共有住房這里給共同出資的夫妻和準(zhǔn)夫妻們也提了個醒，在進(jìn)行住房產(chǎn)權(quán)登記時好雙方同時登記備案，以顯示住房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這樣可以杜絕夫妻一方惡意轉(zhuǎn)讓共同房產(chǎn)，造成另一方精神和財(cái)產(chǎn)的雙重?fù)p失。