商品房預(yù)售是什么

　　住房預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是住房期貨買賣，買賣的只是住房的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的住房銷售形式。

　　住房預(yù)售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在住房預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)住房的存貨成本。所以開發(fā)商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房價持續(xù)上升。

　　而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程當(dāng)中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預(yù)期會推動房價屢創(chuàng)新高。

　　中國住房預(yù)售制的潛在風(fēng)險：風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。

　　國外也有住房預(yù)售。在美國，住房預(yù)售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場比較“熱”的地方，如21世紀(jì)初的大華府地區(qū)。一般開發(fā)商要求1萬-2萬美金的預(yù)售款，占總房價的比例一般都不大(如與30萬-50萬的房價相比)。業(yè)主愿意支付預(yù)售款的原因是：房地產(chǎn)市場火熱，預(yù)期的房價上漲比較確定;預(yù)售款占總房價的比例比較小，如果因?qū)ǔ珊蟮姆孔?戶型、質(zhì)量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業(yè)、變換工作地點等)想要退房，風(fēng)險和損失都不大。對開發(fā)商而言，住房預(yù)售可以減少市場成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價與建成后房價之間的差值。但是考慮到未來房地產(chǎn)市場的不確定性，這個可能損失的經(jīng)濟(jì)價值的期待值要比這個差值要小。