買房置業(yè)需謹慎 當心大產(chǎn)權變小產(chǎn)權

在某城市郊區(qū)買房的業(yè)主，近遇到了糟心事。自家70年產(chǎn)權住房，“一夜”變?yōu)樾‘a(chǎn)權的房子，甚至不可買賣交易。那么，購買房子時如何辨別小產(chǎn)權房，需要留意哪些問題呢？

1、什么叫小產(chǎn)權房？

小產(chǎn)權房主要有3種解釋：

一是針對開發(fā)商的產(chǎn)權而言，將開發(fā)商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這是因為購房人的產(chǎn)權是由開發(fā)商產(chǎn)權分割而來。

二是按住房再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。

第三種就是通常意義上的小產(chǎn)權房，這種住房的產(chǎn)權不是由國家頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)村一級政府發(fā)放產(chǎn)權證，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。我國實行國有土地制和集體土地制，農(nóng)村宅基地屬集體，小產(chǎn)權房不可向非本集體成員的人轉讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉讓、置換。農(nóng)民將住房賣給城市居民的行為不受法律保護。

2、為什么會有小產(chǎn)權房？

大中城市房價過高是產(chǎn)生小產(chǎn)權房的重要原因。由于大城市人口流入較多、土地供應有限等原因，不少大城市房價一路高漲，小產(chǎn)權房存在大量現(xiàn)實的購買群。另一方面，小產(chǎn)權房是農(nóng)村集體在集體建設用地和宅基地面上建設的住房，不需要繳納土地出讓金等，所以價格相對低廉。

3、購買小產(chǎn)權房存在哪些風險？

在目前的法律框架下，小產(chǎn)權房是不合法的，不受法律保護。購買小產(chǎn)權房，有以下風險：

①小產(chǎn)權房無產(chǎn)權保障，不具有住房、轉讓、處分、等權利，且不可辦理住房產(chǎn)權過戶手續(xù)。

②購買鄉(xiāng)產(chǎn)權那樣的小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。

③小產(chǎn)權房沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的產(chǎn)權證，不可像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

在我們買房的時候，一定要留意土地的使用年限和用地性質(zhì)，必要時，可以去到相關的部門咨詢和查詢。

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