簽訂購房合同需當(dāng)心！警惕13種無效合同

買房簽訂購房合同的時候，我們總是會在網(wǎng)上搜索下簽訂購房合同的注意事項。但很多人往往忽視了一點，那就是忘記核實自己所簽訂的購房合同是否有效。出現(xiàn)以下13種情況，個人所簽的購房合同即為無效合同。

1、開發(fā)商違反法律法規(guī)

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

2、開發(fā)商存在欺詐、脅迫購房者簽訂合同

對于開發(fā)商誤導(dǎo)造成購房人產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實意思而簽訂住房買賣合同是無效的。但是購房者需要進(jìn)行舉證來申請法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷。　

3、交付住房的套型和設(shè)計不符

開發(fā)商私自變更設(shè)計包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購房者同意的，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。

4、住房面積偏差高于3%

開發(fā)商實際交付的住房實測面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積偏差值高于3%，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。

5、住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

住房主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購房人有權(quán)退房，購房合同無效。

6、出賣人未告知買受人，住房再次抵押

簽訂買賣合同后，出售人未告知買受人又將住房抵押給第三方，合同無效?；蛘咭环慷噘u的行為，購房合同是無效的。

7、開發(fā)商隱瞞事實出售拆遷安置房

開發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無效。

8、延期交房高于合理期限

出賣人遲延交付住房，三個月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付住房任務(wù)的，購房合同無效。

9、出賣方原因造成無法辦理房產(chǎn)證

商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理住房產(chǎn)權(quán)登記的期限屆滿后高于一年，由于出賣人的原因，造成買受人無法辦理住房產(chǎn)權(quán)登記。

10、與無民事行為能力或者限制行為能力人簽訂住房買賣合同

《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規(guī)定：不可辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人。

刑法中的限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。

因此，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的住房買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不可獨立簽訂住房買賣合同，否則，屬無效合同。這種情況在二手房交易中，比較常見。

11、產(chǎn)權(quán)主體無資格造成的合同無效

出賣住房的主體必須是該住房的產(chǎn)權(quán)人。非產(chǎn)權(quán)人出賣他人的住房時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有住房的，其買賣行為也無效。

12、房地分離出賣

由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房產(chǎn)權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。

13、侵犯優(yōu)先購買權(quán)

住房產(chǎn)權(quán)人出賣共有住房時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。住房產(chǎn)權(quán)人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。

?