商品房預(yù)售的條件

1、土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)全部交付了、取得土地使用權(quán)證書、土地使用權(quán)未抵押。

2、具有建設(shè)工程許可證。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4、已經(jīng)到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售的注意事項(xiàng)

1、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證

為保護(hù)購(gòu)房人的基本權(quán)利，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無(wú)效合同，無(wú)效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。因此，購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商在售樓現(xiàn)場(chǎng)公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購(gòu)住房在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、認(rèn)真閱讀開(kāi)發(fā)商制定的格式條款

按市場(chǎng)通常做法，在簽訂正式預(yù)售合同前，買賣雙方當(dāng)事人往往會(huì)先行訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的主要作用是雙方當(dāng)事人約定在未來(lái)的某個(gè)時(shí)候簽訂買賣合同。開(kāi)發(fā)商就商品房預(yù)售的通用條件，一般都會(huì)制定針對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人都適用的格式條款，作為將來(lái)與購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。購(gòu)房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開(kāi)發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時(shí)與開(kāi)發(fā)商磋商，并將商議一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實(shí)際生活中，許多購(gòu)房人不重視這個(gè)環(huán)節(jié)，常常造成簽訂正式合同時(shí)的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)開(kāi)始起算，只有剩余年限才對(duì)購(gòu)房人有實(shí)際意義。有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，可能造成商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對(duì)應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購(gòu)房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。