按揭買房退房有什么程序？要注意什么？

貸款買房越來(lái)越多的成為大部分的挑選，但有些朋友在辦理按揭貸款買房后，又想退房。跟全款買房相比，此類退房手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，那么到底按揭買房退房有哪些程序要走？退房時(shí)要注意哪些法律問(wèn)題呢？

一、按揭退房時(shí)要注意什么？

1、《合同法》規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

a、因不可抗力致使不可實(shí)現(xiàn)合同目的；

b、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；

c、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

d、當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不可實(shí)現(xiàn)合同的；

e、法律規(guī)定的其他情形。

可以看出，只要開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了上述情形，如交房嚴(yán)重或質(zhì)量低劣等，符合法律或購(gòu)房合同中規(guī)定的解約條件，買家就可以依法解除購(gòu)房合同。

2、歸還按揭貸款解除住房抵押

把開(kāi)發(fā)商應(yīng)退購(gòu)房款為兩部分，其中屬于買家首付款的部分直接退還給買家。屬于買家向銀行借款的部分，由買家與銀行商議將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行，視為買家已向銀行提前還款。

銀行依據(jù)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理?xiàng)l例》第30條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止”，從而接收還款，終止借款合同。

貸款合同終止后，抵押權(quán)消滅了，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。

二、按揭買房退房有什么程序？

在二手房買賣過(guò)程當(dāng)中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同：

（1）定金（訂金或押金）階段

這個(gè)階段雙方的買賣合同還沒(méi)有成立，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不存在退房的問(wèn)題，實(shí)際上是退定金的問(wèn)題。

（2）已簽訂合同但未實(shí)際履行

這種情況下如果一方想退房首先要與對(duì)方商議，看能否達(dá)成一致意見(jiàn)，如果雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，要以書(shū)面形式表示出來(lái)，簽訂正式解除合同協(xié)議。

雙方達(dá)成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內(nèi)容，對(duì)方都有權(quán)要求其履行，也可以通過(guò)訴訟或仲裁方式要求對(duì)方履行。如果買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見(jiàn)，那么，主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

（3）已簽訂合同且已部分履行

買賣雙方簽訂合同后，買方已付房款，辦理了入住，但房產(chǎn)證還沒(méi)有辦理下來(lái)。這個(gè)階段解除合同既有買方的原因，也有賣方的原因。

這個(gè)階段除與上述要求一致外，還涉及物業(yè)、裝修損失、搬離時(shí)間等問(wèn)題。如賣方違約，裝修損失應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，確定裝修損失，買方還應(yīng)與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，如達(dá)不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。

（4）房產(chǎn)證辦理完畢階段

房產(chǎn)證辦理完畢之后，住房的所有權(quán)已完成了轉(zhuǎn)移，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不可退房的。如果賣方已為買方辦理完畢房產(chǎn)證，但是賣方墊資，或者中介公司墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務(wù)．賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。

另外，在房產(chǎn)證辦理完畢后住房出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題也是可以退房的。這種情況需雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過(guò)戶或注銷手續(xù)。

對(duì)于按揭買房的朋友，如果您在買房的時(shí)候，有退房的想法，建議先看一下自己是否符合退房的條件，并了解一旦發(fā)生退房要承擔(dān)的違約金是多少，做到有備無(wú)患。