按揭買房退房有什么程序？要注意什么？

貸款買房越來越多的成為大部分的挑選，但有些朋友在辦理按揭貸款買房后，又想退房。跟全款買房相比，此類退房手續(xù)相對復雜，那么到底按揭買房退房有哪些程序要走？退房時要注意哪些法律問題呢？

一、按揭退房時要注意什么？

1、《合同法》規(guī)定有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

a、因不可抗力致使不可實現(xiàn)合同目的；

b、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的；

c、當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；

d、當事人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不可實現(xiàn)合同的；

e、法律規(guī)定的其他情形。

可以看出，只要開發(fā)商出現(xiàn)了上述情形，如交房嚴重或質量低劣等，符合法律或購房合同中規(guī)定的解約條件，買家就可以依法解除購房合同。

2、歸還按揭貸款解除住房抵押

把開發(fā)商應退購房款為兩部分，其中屬于買家首付款的部分直接退還給買家。屬于買家向銀行借款的部分，由買家與銀行商議將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行，視為買家已向銀行提前還款。

銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理條例》第30條之規(guī)定：“抵押人或出質人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止”，從而接收還款，終止借款合同。

貸款合同終止后，抵押權消滅了，當事人應辦理相關解除抵押登記手續(xù)。

二、按揭買房退房有什么程序？

在二手房買賣過程當中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同：

（1）定金（訂金或押金）階段

這個階段雙方的買賣合同還沒有成立，嚴格來說不存在退房的問題，實際上是退定金的問題。

（2）已簽訂合同但未實際履行

這種情況下如果一方想退房首先要與對方商議，看能否達成一致意見，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式解除合同協(xié)議。

雙方達成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議的內容，對方都有權要求其履行，也可以通過訴訟或仲裁方式要求對方履行。如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么，主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

（3）已簽訂合同且已部分履行

買賣雙方簽訂合同后，買方已付房款，辦理了入住，但房產證還沒有辦理下來。這個階段解除合同既有買方的原因，也有賣方的原因。

這個階段除與上述要求一致外，還涉及物業(yè)、裝修損失、搬離時間等問題。如賣方違約，裝修損失應經(jīng)過房地產評估機構評估，確定裝修損失，買方還應與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，如達不成協(xié)議買方可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。

（4）房產證辦理完畢階段

房產證辦理完畢之后，住房的所有權已完成了轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下買方是不可退房的。如果賣方已為買方辦理完畢房產證，但是賣方墊資，或者中介公司墊資，且合同有約定如買方拒不按約定履行付款義務．賣方是可以提出解除合同的，要求買方退房并承擔相應的損失。

另外，在房產證辦理完畢后住房出現(xiàn)嚴重質量問題也是可以退房的。這種情況需雙方到房地產發(fā)證機關辦理房產證過戶或注銷手續(xù)。

對于按揭買房的朋友，如果您在買房的時候，有退房的想法，建議先看一下自己是否符合退房的條件，并了解一旦發(fā)生退房要承擔的違約金是多少，做到有備無患。