買賣合同違約金如何確定？買賣房子注意事項(xiàng)？

二手房的買賣是屬于現(xiàn)在比較普遍的一種情況了，買賣房子的話是必須要辦理一些手續(xù)的，這樣可以保證自己的住房順利的買賣，賣房子的話，必須要準(zhǔn)備好各個(gè)的材料，根據(jù)自己的實(shí)際情況，那么，接下來(lái)我們就來(lái)為大家介紹一下買賣合同違約金如何確定以及買賣房子注意事項(xiàng)？一起來(lái)了解了解吧。

一、買賣合同違約金如何確定

合同對(duì)違約金作了原則性規(guī)定，且有關(guān)條例規(guī)定了違約金比例，適用法定違約金。在此情況下，由于合同的內(nèi)容、違約的性質(zhì)、程度的不同，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同。

，有關(guān)條例明確規(guī)定了違約金比例的，即可以按照該比例直接計(jì)算出違約金的數(shù)額。例如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷合同條例》第35條第5項(xiàng)規(guī)定，交貨的，應(yīng)比照中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按交貨總值計(jì)算，向需方償付交貨的違約金。

這里明確規(guī)定了延期交貨的違約金比例為每日萬(wàn)分之三。又如《如工承攬合同條例》第21條第4項(xiàng)規(guī)定，交付定作物，應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，向定作方償付違約金。以酬金計(jì)算的，每一天，按交付部分的酬金總額的千分之一償付違約金。由此可見(jiàn)，延期履行合同的法定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是固定的。各種滯期費(fèi)、滯納金等適用如上規(guī)定。

第二，有關(guān)法規(guī)只規(guī)定了違約金一定比例范圍。這需要通過(guò)受理案件的人民法院或合同仲裁機(jī)關(guān)確定一定的比率，才能計(jì)算出違約金的數(shù)額。如《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷合同條例》第35條第1項(xiàng)規(guī)定，供方不可交貨的，應(yīng)向需方償付違約金。通用產(chǎn)品的違約金為不可交貨部分貨款總值的1％至5％。一般來(lái)講，不履行或不完全履行合同的法定違約金為一定的比例范圍。

2、約定違約金

由于約定違約金的比例法律無(wú)明文規(guī)定，因此在實(shí)踐處理中也不一致。有的認(rèn)為約定違約金的數(shù)額不可高于法定違約金，高于的就是無(wú)效，但實(shí)際中也常常遇到約定違約金過(guò)高的問(wèn)題。究竟應(yīng)如何確定約定違約金的比例或數(shù)額？下面從幾個(gè)方面談?wù)劰P者看法。約定違約金的限額為違約部分的貨款或酬金的總額，這里既包括不履行或不完全履行合同的違約金，也包括延期履行合同的各種違約金。從法律上講，《民法通則》第122條第2項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時(shí)，向另一方支付一定數(shù)額的違約金。該法條對(duì)約定違約金的數(shù)額未作限制，允許當(dāng)事人用約定違約金來(lái)彌補(bǔ)某些法定違約金過(guò)低的缺點(diǎn)。

二、買賣房子注意事項(xiàng)

1、房子手續(xù)是不是完全

房產(chǎn)證是證實(shí)房主對(duì)房子享有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子買賣時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房子的極大危險(xiǎn)。房主也許有房產(chǎn)證而將其典當(dāng)或轉(zhuǎn)賣，即便如今沒(méi)有將來(lái)處理獲得后，房主還可以典當(dāng)和轉(zhuǎn)賣。所以佳挑選有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行買賣。

2、買賣房子是不是在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上擔(dān)負(fù)，即還被他人租借。如果買受人只看房產(chǎn)證，只重視過(guò)戶手續(xù)，而不注意是不是存在租借時(shí)，買受人極有也許得到一個(gè)不可及時(shí)入住的或運(yùn)用的房產(chǎn)。由于中國(guó)包含大多數(shù)國(guó)家均認(rèn)可＂買賣不破租借＂，也就是說(shuō)房子買賣合同不可對(duì)立在先建立的租借合同。

以上就是今天買賣合同違約金如何確定以及買賣房子注意事項(xiàng)打得全部常識(shí)，如果合同中沒(méi)有規(guī)定違約金的條款，但只要由于違約造成了對(duì)方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額，可按照簽訂合同時(shí)有效的有關(guān)條例的規(guī)定執(zhí)行，而違約又未給對(duì)方造成損失的，可以根據(jù)實(shí)際情況酌情處理。

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