法院:北京10類“風險房“案例及購房提醒(上)

10月21日上午，北京西城法院通報，預(yù)計今年住房買賣合同糾紛的收案量將達到歷史峰值。法院還發(fā)布了二手房買賣合同糾紛典型案例，并總結(jié)出十大“風險房”。

住房買賣合同糾紛半年同比增四成

“我院民一庭是審理民事合同類案件的專業(yè)庭室。從收案量來看，住房買賣合同糾紛在該庭是僅次于住房租賃合同糾紛的第二大類案由。”西城法院新聞發(fā)言人劉白露介紹，近幾年，法院受理的住房買賣合同糾紛案件一直居高不下，逐年攀升。

根據(jù)西城法院的統(tǒng)計數(shù)字顯示，僅今年上半年，住房買賣合同糾紛同比就增長了近40%，今年前9個月的收案量，就已經(jīng)與去年全年數(shù)字持平。以此增長態(tài)勢，預(yù)計今年住房買賣合同糾紛的收案量將達到歷史峰值。

對此，北京西城法院發(fā)布“風險房”典型案例，總結(jié)出十大類 “風險房”，并提示消費者謹慎購買二手房。

那么這十大類 “風險房”都是什么呢？

據(jù)西城法院民一庭庭長郭云燕法官介紹，的房、在租房、抵押房、抵債房、共有房，央產(chǎn)房、代理房、拍賣房、有多人戶口的住房以及突然的房產(chǎn)具有較高風險，購房需要謹慎。

下面我們就針對典型案例了解一下這些房產(chǎn)的購買注意事項?？紤]內(nèi)容太多大家也看不過來，購房指南特地將這幾類房產(chǎn)分別給大家講解，今天主要講一下抵押房、抵債房和房。

風險房一、抵押房

案情介紹：

2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了住房買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區(qū)廣安門外大街一處住房，面積43平米，總價174萬元。該住房是2013年張女士通過按揭方式購得，住房抵押給光大銀行借款115萬元。因為張女士未還清借款，抵押權(quán)未消滅。

韓先生知曉相關(guān)情況，合同中也做了相關(guān)約定，約定張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過程當中，因張女士另有其他糾紛，該住房被法院查封，造成無法繼續(xù)交易。韓先生訴至西城法院要求張女士依照合同支付違約金。

法官說法：設(shè)立抵押權(quán)的住房在交易之前一般應(yīng)先解除抵押。本案中雙方對解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，造成合同沒有辦法繼續(xù)履行，張女士應(yīng)當承擔違約責任。因此，終西城法院判決張女士支付違約金。

法官提醒：抵押房一定要解除抵押再交易

在二手房買賣合同履行過程當中，經(jīng)常會有交易住房存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白，如果在解除抵押的過程當中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購買住房中要謹慎購買抵押住房。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發(fā)生。

風險房二、抵債房

案情介紹：2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過萬女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區(qū)平原里的一套自有住房作為擔保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權(quán)萬女士有權(quán)代其辦理涉案住房的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后萬女士辦理了住房抵押公證手續(xù)。

2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量住房買賣合同》，將涉案住房低價出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至西城法院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量住房買賣合同。

法官說法：西城法院經(jīng)審理后，認為本案存在著住房交易價格明顯過低、合同多數(shù)條款空白、買房人從未看過涉案住房等眾多疑點，并結(jié)合相關(guān)案情，認為萬女士與常先生在住房買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場交易習慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的住房買賣合同。

法官提醒：遇到低價房一定要審核出售人權(quán)情況

實踐中，借住房買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委托售房和住房抵押公證，是變相的以房抵債，當借款人無力償還借款后，住房被低價轉(zhuǎn)賣的情況時有發(fā)生。這一行為既縱容了高利借貸非法活動，侵害了借款人的合法權(quán)益，又擾亂了抵押登記秩序，應(yīng)當引起警惕。

此外，從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價格的在售住房時，一定不要急于交易，要審核出售人的權(quán)情況，弄清楚實際交易人和住房產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購買抵債住房造成經(jīng)濟損失。

風險房三 、房

案情介紹：2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂住房買賣合同，約定程女士將其名下一套位于西城區(qū)菜市口大街的住房賣給沈先生，房款總價為700萬，其中定金30萬，首付款312萬，貸款250萬，剩余108萬余款于7月14日過戶當天以資金方式支付。

合同履行過程當中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理住房過戶。7月24日，程女士向沈先生發(fā)出解除合同通知，沈先生認為程女士是因房價大漲不想賣了，故訴至西城法院要求程女士繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理涉案住房過戶并支付違約金，同時明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬。

訴訟中，程女士提出反訴，認為沈先生未在7月14日支付資金款項構(gòu)成違約，要求確認雙方已于7月24日解除合同，沈先生撤銷網(wǎng)簽，定金30萬元不予退還。

法官說法：西城法院經(jīng)審理認為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責于雙方當事人的客觀原因所致。因雙方一直未簽訂資金協(xié)議，也并未在7月14日實際辦理過戶手續(xù)，故沈先生未支付資金款項并非單方違約，涉案住房的買賣合同應(yīng)當繼續(xù)履行。但過戶義務(wù)為雙方義務(wù)，雙方未能如約辦理過戶，也并非程女士的單方違約，因此對沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請求不予支持。終西城法院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬，程女士沈先生辦理涉案住房的過戶登記手續(xù)，駁回沈先生的其他訴訟請求和程女士的全部訴訟請求。

法官提醒：已簽合同賣方屬違約

雖然本案中合同未履行并非買方單方違約所致，但實踐中因房價上漲而違約的情況時有發(fā)生，表現(xiàn)為以各種原因要求解除合同或者違約加價，此時買房人可以拿起法律的武器保護自己的合法權(quán)益，通常有兩個挑選，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據(jù)。

后續(xù)內(nèi)容可見鏈接：

《北京10類風險房(中):房源信息全面很重要》

《北京10類風險房(下)：戶口 租售問題》