交了首付沒簽合同可以退房嗎

如果是出于個人原因，交了首付沒簽合同，退房屬于單方面違約，交納的定金無法退回。如果是出于開發(fā)商的原因，交了首付沒簽合同，購房人可以退房。由開發(fā)商雙倍返還定金，并返還首付款。

購房者可合理退房的條件

1、賣方一房二賣，買方可以退房。一物之上不可能存在兩個相互排斥的所有權，開發(fā)商一套房產簽訂兩次買賣合同，必然會有一個買房人不可能實現購買目的，無法取得住房的買受人不但可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請求出賣人承擔不高于已付購房款一倍的賠償責任。同樣的道理，在住房拆遷安置的過程當中，拆遷人將補償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除拆遷補償安置協議。

2、開發(fā)商擅自將已售房產抵押。有的開發(fā)商由于資金短缺，在與購房人簽訂商品房買賣合同后，又向銀行申請貸款，將已售房產做了抵押登記。這樣，開發(fā)商一旦不可按期還款，債權人就有權就抵押登記的房產實現擔保債權。為避免購房者房、財兩空，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第1款規(guī)定，無法取得住房的買受人可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不高于已付購房款一倍的賠償責任。

3、住房主體結構質量不合格。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因住房主體結構質量不合格不可交付使用，或者住房交付使用后，住房主體結構質量經核驗、確實不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”按照該條規(guī)定，如果住房主體結構質量不合格，無論是住房交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，這里的“主體結構質量不合格”須以有資質的鑒定機構的鑒定結論為據。

4、住房存在質量問題嚴重影響正常居住使用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“因住房質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”至于“住房質量”包括哪些方面，“嚴重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。結合《建筑法》第六十二條規(guī)定，住房質量除了包括地基基礎工程，主體結構工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。

至于“嚴重影響正常居住使用”如何界定，筆者認為，該情形與“住房主體結構質量不合格”的情形有明顯差別。主體結構質量不合格，意味著該住房已屬危房，居住其中，人身及財產安全隨時處于危險之中;而“嚴重影響正常居住使用”主要體現為該房不存在危及人身及財產安全情形卻不可居住使用，比如供水系統(tǒng)設計存在缺點，經多次維修仍無法修復;如下水管道設計缺點，出現排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不可恢復致使無法居住等。

5、住房偏差面積過大。何為偏差太大?根據較高院的司法解釋，首先看雙方合同對此有無約定，如果沒有約定，面積偏差比絕對值高于3%就視為偏差過大。此時，購房人如不愿意按實際面積購買商品房，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。

6、延遲交房。根據合同法》第九十四條及《最高人民法院關于商品房糾紛的司法解釋》第十五條，開發(fā)商未能在約定時間內交房驗房，買受人經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，買受人一方請求解除合同的，應予支持。買受人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

7、住房不可辦理所有權登記。由于不動產所有權必須經登記才能發(fā)生效力，如果因為開發(fā)商的原因致使住房不可辦理權屬登記，那么購房人就不可算是真正意義上的所有權人。據此，《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理住房所有權登記的期限屆滿后高于一年，由于出賣人的原因，造成買受人無法辦理住房所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

8、不可辦理購房貸款。購房人一般挑選按揭貸款的付款方式，但是若因辦不下擔保貸款購房人付全款發(fā)生困難，當事人可以挑選退房。這里辦不下擔保貸款的原因可能是賣方或賣方的資質不夠，銀行不同意放貸或者國家政策發(fā)生變化不符合貸款條件等等?！遁^高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2十三條：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并造成商品房買賣合同不可繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并造成商品房買賣合同不可繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?/p>

9、變更住房規(guī)劃設計。購房合同訂立后，賣方未經購房人同意變更所售商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，購房人有權挑選退房。