二手房買(mǎi)賣(mài)中的陷阱 買(mǎi)二手房需注意的問(wèn)題

?提到二手房大家都知道,現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)也是火熱的,買(mǎi)賣(mài)二手房可不是什么鬧著玩的事。二手房交易中隱藏著一些陷阱,稍不留意,購(gòu)房者就可能吃“啞巴虧”,那么二手房買(mǎi)賣(mài)中有什么陷阱呢,買(mǎi)二手房需注意一些什么問(wèn)題?今天就讓小編帶大家了解一下二手房買(mǎi)賣(mài)中有什么陷阱呢,買(mǎi)二手房需注意一些什么問(wèn)題?

?二手房買(mǎi)賣(mài)中的陷阱?

?由于現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)火熱,有些不法分子把犯罪的長(zhǎng)手伸向了二手房交易中,二手房買(mǎi)房中有很多陷阱,那么讓小編給大家介紹一下二手房買(mǎi)賣(mài)中的陷阱。

?1. ?利用虛假身份騙取二手房的定金和房款。利用簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同為誘餌,在辦理住房更名過(guò)戶(hù)手續(xù)之前,向購(gòu)房者索要定金及部分或全部購(gòu)房款,一旦購(gòu)房者交付款項(xiàng)后,騙人逃之夭夭,使購(gòu)房者既未得到住房還損失了資金。

?2. ?利用虛假房證騙取定金及購(gòu)房款。施騙者多為交易住房的承租人,利用能自由出入交易住房的有利條件,偽造住房產(chǎn)權(quán)證,通過(guò)信息站刊登虛假的賣(mài)房信息,造成購(gòu)房者誤以為施騙者就是住房權(quán)人,向其交納定金或購(gòu)房款,因此上當(dāng)受騙。

?3. ?假借購(gòu)房貸款騙取交易住房。眼下,貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的審批程序,都要求賣(mài)方先將住房辦理至買(mǎi)方名下后,由買(mǎi)方再向銀行辦理住房抵押貸款。施騙者容易利用這種貸款審批程序,實(shí)施詐騙行為。

?4. ?賣(mài)房人惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)交易更名無(wú)法完成。賣(mài)房人與其他人有債務(wù)糾紛,面臨被查封資產(chǎn),急于將名下房產(chǎn)變現(xiàn),由于此時(shí)住房處于自然狀態(tài),交易可以受理,但住房產(chǎn)權(quán)登記到買(mǎi)受人名下尚需一定工作時(shí)限,在此期間,房產(chǎn)尚處于賣(mài)房人名下,不可對(duì)抗司法查封,一旦賣(mài)房人名下房產(chǎn)被司法查封,交易更名將無(wú)法完成,此時(shí)如果買(mǎi)房人已將購(gòu)房款付給賣(mài)房人,就存在索要房款問(wèn)題,其復(fù)雜程度可想而知。

?4. ?房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營(yíng)造成風(fēng)險(xiǎn)。不少市民認(rèn)為,買(mǎi)賣(mài)住房有房產(chǎn)中介作保證,交易安全應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。這主要因?yàn)榘l(fā)布或接受信息往往需要一個(gè)中介媒體,房產(chǎn)中介公司很自然就擔(dān)當(dāng)起住房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的中間人角色。不過(guò),中介公司守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)水平良莠不齊,不排除個(gè)別中介以牟取非法利益為目的,直接造成住房交易風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。因此在中介買(mǎi)賣(mài)住房,遇到問(wèn)題應(yīng)向房產(chǎn)部門(mén)咨詢(xún),不要一味聽(tīng)信中介公司。

?買(mǎi)二手房需注意的問(wèn)題?

?1.賣(mài)方的身份,訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件是買(mǎi)賣(mài)雙方檢驗(yàn)簽約主體的真實(shí)性,主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性,尤其是在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,以防不法之徒假造房主身份證和住房產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐,很大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易,買(mǎi)賣(mài)雙方都希望交易過(guò)程安全穩(wěn)妥,有效的方法是委托專(zhuān)業(yè)律師驗(yàn)證買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)身份,確認(rèn)住房產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛,對(duì)交易行為進(jìn)行制約。如果是個(gè)人,看他的身份證;如果是單位,到工商局看它的檔案資料;如果賣(mài)方有代理人,看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的住房人是否一致,原則上是一個(gè)字也不可錯(cuò)。

?2.管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證,該住房是否有住房共有權(quán)人,如果住房為多人共有,則須賣(mài)房人提供共有人的身份證件及同意出賣(mài)住房的書(shū)面文件;如是夫妻共有財(cái)產(chǎn),是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意;如果住房已出租,則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn);如果住房已被抵押,則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意住房出售的書(shū)面文件。

?3.鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在住房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中,易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí),或者以所購(gòu)住房進(jìn)行抵押貸款時(shí),要對(duì)所購(gòu)住房進(jìn)行評(píng)估;簽約過(guò)程當(dāng)中應(yīng)注意,對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中,不可以口頭約定代之,因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括:住房面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、住房交付期限、違約責(zé)任等;如果挑選了按揭貸款的付款方式,則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

?4.款分兩次支付安全,買(mǎi)二手房付款方式由買(mǎi)賣(mài)雙方商議決定,一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問(wèn)題相對(duì)不大,但在一次性付款中經(jīng)常出現(xiàn)“賣(mài)方不愿先過(guò)戶(hù),買(mǎi)方不愿先付款”的情況。其實(shí),在實(shí)際操作中,買(mǎi)方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段支付給房主,其中尾款的支付時(shí)間可約定為房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期,如此操作可以好的為買(mǎi)賣(mài)雙方規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。

?5.費(fèi)用要結(jié)清,果住房可以順利過(guò)戶(hù),那就皆大歡喜,但這時(shí)交易還沒(méi)完成。交房時(shí)物業(yè)交驗(yàn)不得馬虎,水、電、煤、電話(huà)、寬帶、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用一定要認(rèn)真結(jié)清。由于雙方疏忽,沒(méi)有在住房交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算,日后買(mǎi)方入住后收到上述賬單時(shí),再回頭找賣(mài)方結(jié)算為時(shí)已晚,這類(lèi)問(wèn)題在二手房交易后經(jīng)常出現(xiàn)。

?6.修基金要結(jié)清,賣(mài)雙方通常會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式,但有時(shí)過(guò)于籠統(tǒng),只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上,住房交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況,即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確,賣(mài)方可以認(rèn)為維修基金是“送”的,未繳部分或不足部分當(dāng)然由買(mǎi)方自行繳付;而買(mǎi)方也可以認(rèn)為,賣(mài)方應(yīng)當(dāng)足額繳付后,再將維修基金移至買(mǎi)方名下。所以,交易雙方在簽訂合同時(shí),應(yīng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

?7.口遷出要慎約時(shí)間和責(zé)任,照通常的交易習(xí)慣,賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在住房過(guò)戶(hù)或交房前將戶(hù)口遷出。但有時(shí)由于賣(mài)方暫時(shí)無(wú)法找到可以口的地方或因子女就學(xué)等原因,交易中賣(mài)方會(huì)要求推遲戶(hù)口遷出時(shí)間。這就要求雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)遷移戶(hù)口的問(wèn)題進(jìn)行約定,約定戶(hù)口遷出時(shí)間及違約責(zé)任。作為買(mǎi)方,為了維護(hù)自身利益,也可要求預(yù)留少部分房款作為抵押,待賣(mài)方將戶(hù)口遷出再交還。鑒于戶(hù)口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出,買(mǎi)方對(duì)戶(hù)口遷出延遲問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重態(tài)度。

?8.定違約償付時(shí)間,然在訂立合同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方主觀(guān)上都希望可以履行義務(wù),順利完成交易,但因房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況,造成違約行為的產(chǎn)生。二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例一般有明確的條款注明,但對(duì)于償付時(shí)間卻沒(méi)有具體約定,這會(huì)造成違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間,使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。為了避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象,簽署合同時(shí)要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間,遵循的原則就是雙方責(zé)任和權(quán)利對(duì)等。

?買(mǎi)賣(mài)二手房需要謹(jǐn)慎,以上是小編為大家介紹的二手房買(mǎi)賣(mài)中的陷阱,二手房需注意的問(wèn)題。希望可以幫助到大家。