房產(chǎn)抵押貸款必須要弄懂哪些問題?

一、借款人在抵押住房時是否屬于多次抵押

此問題根本不必擔心，攜帶住房手續(xù)到當?shù)胤慨a(chǎn)局提檔即可，房產(chǎn)局檔案一目了然，目前中國很多地方連二次抵押都不可進他項，談何多次抵押。

二、借款人如果已婚是否雙方都到場(房產(chǎn)局、公證處)簽字

如果借款人不是單身、或住房非單獨所有、或婚前自有財產(chǎn)但未做婚前財產(chǎn)公證、或婚后獨有財產(chǎn)但未做婚后財產(chǎn)公證、離婚后財產(chǎn)未做分割的(離婚協(xié)議中明確指出財產(chǎn)分割細則、已經(jīng)終審判決生效但未執(zhí)行的除外)，雙方必須本人到場簽字。

三、所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人

做了住房全權(quán)委托公證后無需擔心，參考問題二第3項的解釋。

四、關(guān)于經(jīng)濟適用房、政府聯(lián)租房等抵押問題

經(jīng)濟適用房、政府聯(lián)租房等住房，房產(chǎn)局根本就不受理抵押登記，有些地區(qū)對于經(jīng)濟適用房、政府聯(lián)租房等住房也是不受抵押的。

五、房子說收就收、到底是誰在收

新的住房產(chǎn)權(quán)人(受讓人、包括原抵押權(quán)人(他項權(quán)利人))在行使對該住房的物權(quán)，物權(quán)為形成權(quán)，并非請求權(quán)。

六、關(guān)于抵押的房產(chǎn)是否在抵押之前已經(jīng)租賃給了別人的問題

《中華人民共和國城市住房管理法》規(guī)定，住房出租需到當?shù)胤慨a(chǎn)部門進行登記備案(備案后進檔案)，不登記不得對抗第三人。

辦理房產(chǎn)抵押貸款的風險

1、違約風險

關(guān)于辦理房產(chǎn)抵押貸款違約風險只要包括了被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為造成被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。

2、流動性風險

房產(chǎn)抵押貸款存在著流動性風險，流動性風險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。現(xiàn)如今流動性風險體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。

3、經(jīng)濟周期風險

干預(yù)經(jīng)濟周期風險是指在國民經(jīng)濟整體水平周而復(fù)始的波動過程當中產(chǎn)生的風險，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟周期具有更高的敏感度。

4、利率風險

貸款必定會產(chǎn)生一定的利率，利率風險是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價值帶來的風險，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。