拆遷安置房交易風(fēng)險大賣家違約如何解決？

拆遷安置房交易暗藏風(fēng)險，因房價暴漲引發(fā)糾紛。十年前簽訂的買賣合同，面對四五倍的價格差，買賣雙方因未及時過戶產(chǎn)生爭執(zhí)，法院將如何認定合同有效性及解除權(quán)成為焦點。購房需謹慎，三證未全莫輕觸。

陳先生十年前以二十萬買了拆遷安置房，誰料10年后房子市場價已漲到100多萬元。問題是，這房子一直沒有過戶。四五倍的總價差，買賣雙方都不淡定了。

買房的催著快點過戶，結(jié)果房東不肯了，“算我違約，退你錢好了。10年前，買家就簽了合同，交了房款，房子也裝修了，而且一直在交水電費，到這個時候，賣方再來單方違約？后只能訴諸法院，先是買房的告了房東，后來房東又反訴。法院第二次開庭后因當(dāng)時雙方簽訂的買賣合同中，有一條奇葩的違約條款：不不及時過戶算違約，可解除合同。

房東因農(nóng)居房拆遷，分到兩套安置房、，因為經(jīng)濟困難，打算急賣掉一套房。得到消息后，陳先生以23萬元，買下這套77平方米的房子。房子當(dāng)時不可辦產(chǎn)證，陳先生留了1萬元房款沒付。當(dāng)時房東保證，等這套房子的三證辦出后三日內(nèi)，要書面通知陳先生，并協(xié)助辦過戶。如果不不及時過戶，就等于他違約了，就可以解除合同，另外要支付損失6萬元，陳先生再退房子。這一條寫進了合同里，也埋好了10年后的糾紛隱患。

2009年有了政策，房東就辦好了三證。但陳先生說，對方一直不吱聲，去年他聽說小區(qū)有人三證辦好了，才知道的。陳先生就催房東趕緊過戶，但房東變臉了：“房子我不賣了，我退房款再賠6萬元好了?！?/p>

房東的律師說，其實這房子當(dāng)時不好買賣的，當(dāng)時國家規(guī)定農(nóng)居房不可進入市場流通。陳先生拿到房子后一次也沒住過，他根本就是想賺一票。“而且，2009年房價，房東就和陳先生說房子不賣了，但陳先生去年又裝修了一次房子，然后再來起訴。”房東似乎有些理直氣壯：總之現(xiàn)在不愿意賣房子，愿意承擔(dān)違約責(zé)任。賠償還按當(dāng)時的合同，“違約金6萬元，再賠房款和利息”。通常類似房價過快上漲而反悔不履行合同的，一般得不到法院支持的。

陳先生很氣憤：“這房子是你當(dāng)初缺錢就賣，現(xiàn)在了就不想賣的嗎？”他認為，房產(chǎn)證辦出4年了，房東都沒有說過解除合同，現(xiàn)在等起訴了就要坐地起價，這是惡意違約?！熬退愫贤飳懀繓|有解除合同權(quán)，但不是無期限的，按照司法解釋，就是一年，所以已經(jīng)早過了期限。現(xiàn)在房子辦好三證就可以上市交易，房東必須履行合同，馬上過戶?！标愊壬穆蓭熣f。

那么，10年前，這份合同是否有效，以及，根據(jù)合同，房東還能不可有解除合同權(quán)，成了法庭審理的焦點。法官組織雙方調(diào)解。查詢參考房子所在小區(qū)的市場價，目前這套77平方米的房子總價至少要100多萬元。房東說房子可以賣，但是希望陳先生適當(dāng)補償。但價碼談不攏，調(diào)解失敗。

“以往的判例，如果不涉及第三人的利益，是房價過快上漲反悔不履行合同的，一般是得不到法院支持的?！狈ü僬f，但這個案子特殊在，合同里約定了“房東可以解除合同”的條款。法院終會如何認定，各方期待判決。

總之，買賣拆遷安置房的法律風(fēng)險比較大，在房地產(chǎn)價格上揚的情況下賣家往往違約。建議應(yīng)與賣家商議處理，商議不成或者直接向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V要求履行住房買賣合同并承擔(dān)違約責(zé)任以及訴訟費用。提醒一下，買房子不是小事，尤其這一類農(nóng)居拆遷安置房，必要要仔細審查房產(chǎn)三證，三證還未辦出的房子盡量不要碰。