買(mǎi)法拍房流程的流程是什么

1、選定心儀房源，爭(zhēng)取實(shí)地看樣并仔細(xì)閱讀競(jìng)買(mǎi)公告；需實(shí)地考察房源，了解住房構(gòu)造、位置、樓層、小區(qū)環(huán)境、裝修、住房使用情況以及其他稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、住房是否存在租賃、貸款等信息，做出購(gòu)買(mǎi)決策。背調(diào)很重要，對(duì)自己沒(méi)把握的可以請(qǐng)機(jī)構(gòu)代拍。
2、買(mǎi)房人交納保證金以獲得競(jìng)拍資格。保證金的金額具體參考標(biāo)的物的詳細(xì)頁(yè)面?；静坏陀谠u(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五，此保證金如果最后交易不成功，會(huì)退還與買(mǎi)房人。
3、競(jìng)拍成功后，保證金會(huì)直接轉(zhuǎn)為競(jìng)拍款。需要在10-15個(gè)工作日之內(nèi)到法院繳納全部的競(jìng)拍款，逾期未繳納則視為違約，不僅不退保證金，而且還要承擔(dān)二次拍賣(mài)與本次拍賣(mài)成交價(jià)之間的差額。
4、當(dāng)然，法拍房也是可以貸款的，不過(guò)要提前聯(lián)系好銀行。法拍房可以商業(yè)貸款，但是不可夠公積金貸款。拍賣(mài)成功后，如果不可按時(shí)付尾款，競(jìng)買(mǎi)人不僅僅要損失拍賣(mài)保證金，還可能要損失重新拍賣(mài)造成的損失。
5、之后，買(mǎi)房人可持相關(guān)資料去住房所在地主管機(jī)構(gòu)繳納契稅并過(guò)戶(hù)。過(guò)戶(hù)完成，住房所屬權(quán)歸買(mǎi)房人。

投資法拍房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

一、拍賣(mài)公告描述不清楚。

對(duì)于拍賣(mài)來(lái)講，法院應(yīng)當(dāng)將拍賣(mài)的有關(guān)事項(xiàng)向社會(huì)公開(kāi)，吸引盡可能多的人前來(lái)競(jìng)買(mǎi)，從而使財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。但在實(shí)際拍賣(mài)中，發(fā)布的公告對(duì)于住房狀況描述不詳細(xì)，比如住房?jī)?nèi)占用狀況很多不詳、按現(xiàn)狀拍賣(mài)、欠費(fèi)自行了解等，無(wú)形中增加了購(gòu)買(mǎi)成本和難度，不利于拍賣(mài)資產(chǎn)的變現(xiàn)。而且我們國(guó)家《拍賣(mài)規(guī)定》第12條僅規(guī)定，對(duì)于公告內(nèi)容由當(dāng)事人商議確定，商議不成的，由法院確定。該條規(guī)定太籠統(tǒng)，不便于法院在司法拍賣(mài)中進(jìn)行具體操作。這種情況下就需要競(jìng)買(mǎi)人主動(dòng)聯(lián)系下拍賣(mài)公司和法院了解情況住房的具體情況然后決定是否入手。

二、住房產(chǎn)權(quán)狀況不明晰。

這種情況實(shí)際上比較少，法院在決定拍賣(mài)之前，已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行了審查。除了了解清楚住房產(chǎn)權(quán)狀況，你可以委托專(zhuān)業(yè)人員對(duì)住房所在的土地性質(zhì)、是否拖欠出讓金等決定能否直接辦理過(guò)戶(hù)的環(huán)節(jié)了解清楚。

三、存在需要補(bǔ)交的稅費(fèi)和未交清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。

競(jìng)買(mǎi)人最好要核實(shí)清楚住房的來(lái)龍去脈，咨詢(xún)好過(guò)戶(hù)審稅環(huán)節(jié)是否需要額外補(bǔ)交稅費(fèi)，1%-5%，甚至更高的稅費(fèi)，足矣增加你的購(gòu)房成本。房主之前拖欠的水、電、供暖、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用也要自行到小區(qū)物業(yè)、居委會(huì)、水電主管部門(mén)了解下具體數(shù)額。

四、住房有人占用。

占用最常見(jiàn)，一般分為兩種情況：1.合法占用，比如租賃，法院在決定拍賣(mài)之前就存在的租賃關(guān)系是受法律保護(hù)的，競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)拍成功后要遵守買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，繼續(xù)允許承租人使用至租賃合同結(jié)束。2.非法占用，比如以欠錢(qián)為由占用。這類(lèi)情形是違法的，房主所欠款項(xiàng)可以通過(guò)訴訟解決，在沒(méi)有法律依據(jù)的情況下，惡意占用他人的財(cái)產(chǎn)，明顯侵犯他人的合法權(quán)利。合法占用在拍賣(mài)公告中會(huì)予以明示：住房存在租賃，但租賃的具體情況需要競(jìng)買(mǎi)者自行了解;非法占用雖然不受法律保護(hù)但給競(jìng)買(mǎi)者帶來(lái)了交房入住的障礙。

五、原房東戶(hù)口無(wú)法遷出。

房東的房子被強(qiáng)制拍賣(mài)后，房東一般不會(huì)配合競(jìng)買(mǎi)人辦理戶(hù)口遷出手續(xù)。而且按現(xiàn)有的規(guī)定，原房東不出面配合的情況下，其戶(hù)口是無(wú)法強(qiáng)制遷出的。好在，不影響競(jìng)買(mǎi)者戶(hù)口的遷入。