樓房?jī)r(jià)格是如何確定的

很多朋友在買房時(shí)都會(huì)發(fā)現(xiàn)，同一城市同一區(qū)域，不同小區(qū)的房?jī)r(jià)也有很大的差別，而即便是同一小區(qū)，不同樓層的房?jī)r(jià)也是不一樣的，那么這樣的樓房?jī)r(jià)格是如何確定的呢?接下來為大家介紹開發(fā)商樓盤定價(jià)的秘密。

房?jī)r(jià)大概可分為四大部分：

1、土價(jià)成本：就是開發(fā)商拿地的價(jià)格，是300萬一畝還是400萬，當(dāng)然有些地塊有附加條件;

2、建筑安裝費(fèi)：如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工、綠化等。甚至大到市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、天然氣、電信等也可折算在建安裝費(fèi)里;

3、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)及融資利息等;

4、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

那房地產(chǎn)開發(fā)商是到底如何定價(jià)的呢?

1、成本加成法(開發(fā)成本加利潤(rùn)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價(jià)格)

開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不可忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響最終銷售價(jià)格。建造成本含土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料和人工費(fèi)以及多種相關(guān)稅費(fèi)等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商根據(jù)這些來確定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。

2、市場(chǎng)比較法(以周邊市場(chǎng)同類型物業(yè)作參考，定出一個(gè)合適價(jià)格)

這是市場(chǎng)上使用最多也符合市場(chǎng)行為規(guī)則的定價(jià)方法。反過來，也為購房者判斷房?jī)r(jià)高低提供了一種方法。總體市場(chǎng)影響區(qū)域市場(chǎng)，通過自身物業(yè)的相關(guān)指標(biāo)(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計(jì)等)，與周邊相關(guān)物業(yè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應(yīng)定出一個(gè)價(jià)格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價(jià)格都會(huì)在一個(gè)相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價(jià)格影響著個(gè)案的價(jià)格，個(gè)案的價(jià)格差異往往反映了個(gè)案空間的特殊性。

在確定了樓盤的基本價(jià)之后，開發(fā)商會(huì)根據(jù)每一幢樓確定一個(gè)基本價(jià)，能看江的肯定比看山的要貴，不可看出去的肯定比能看出去的便宜。安靜的肯定比吵鬧的貴，根據(jù)樓幢基本價(jià)格后在確定每層的價(jià)格，樓層的高度能看得遠(yuǎn)，那一定會(huì)更貴。最后就是房號(hào)朝向和戶型設(shè)計(jì)這些，小戶型少好好賣價(jià)格要貴，大戶型資金總量大，可適當(dāng)?shù)托詈缶托纬闪嗣恳惶追坎煌膬r(jià)格。

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