買二手房時如何避免出現(xiàn)一房多賣的情況

1、買房前，查詢房產(chǎn)的所有人

選好了房子之后，與賣方進行交易的時候，要確定房產(chǎn)所有權人是和你交易的賣家是同一個人，一套房子不可能同時歸屬到很多人名下，除非是公有產(chǎn)權人，其他沒有例外。交易時，和賣家一同去房管部門進行查詢產(chǎn)權的歸屬。如果你要求查詢房子的產(chǎn)權情況，賣家卻以各種方式推脫，那么你就要小心了。

2、先進行預告登記

根據(jù)《物權法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣住房或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！?/p>

這條規(guī)定是告訴人們，當事人簽訂住房買賣協(xié)議后，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人同意，處分該不動產(chǎn)是不發(fā)生物權效力的。也就是說該房只能賣給預告登記的購房人，預告登記后面的其他任何買賣人都不可再取得此房產(chǎn)權。

只不過要注意的是，根據(jù)第20條“預告登記后，債權消滅或者自可以進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效”的規(guī)定，3個月內(nèi)要進行產(chǎn)權登記，否則預告登記就失效了。

3、購房時，要及時網(wǎng)簽

網(wǎng)簽是指在房地產(chǎn)領域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行查詢。根據(jù)相關的法律規(guī)定，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效避免一房二賣。

網(wǎng)簽可以使交易過程當中的資金將會更加安全，同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量可以明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。只要簽訂了網(wǎng)簽之后，便隨時可以網(wǎng)上實時查詢，得知房子的信息。

4、視情況約定（高額）違約金

“一房多賣”問題的產(chǎn)生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個更高的價格或者本來就預謀要把一個住房賣予多人以謀取利益最大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時，約定一個比較高數(shù)額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。

按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規(guī)定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務，致合同目的不可實現(xiàn)的，守約方有權挑選定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價款30％的違約金?！碑斎唬I賣雙方也可以在房地產(chǎn)總價款30％以內(nèi)進行商議。

5、通過中介公司進行交易

在和賣家交易時，如果實在不放心，可以去尋找當?shù)刂闹薪檫M行住房交易。在交易的過程當中，讓中介寫清楚“如果出現(xiàn)了住房糾紛，一房多賣的情況，賣家要負全部責任”。雖然中介會收取一定的費用，但是這樣保障會更強，通過中介協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細致的合同條款。

一房多賣有什么后果

1、已經(jīng)辦理過戶手續(xù)的購房人獲得商品房的所有權

商品房作為不動產(chǎn)，其所有權的轉(zhuǎn)移必須登記，而且是以登記為生效要件。凡是辦理的過戶登記的購房人已經(jīng)合法取得了該商品房的所有權，其他購房人不可對其主張權利。

2、未辦理過戶登記的其他購房人依法可以追究商品房出賣人的違約責任

未辦理所有權過戶手續(xù)的商品房買賣，僅僅使買賣合同發(fā)生法律效力，但住房的所有權并沒有轉(zhuǎn)移。所以，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該住房出賣給第三人，造成原商品房買賣合同目的不可實現(xiàn)、無法取得住房的購房人以及出賣人故意隱瞞所售住房已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置住房的事實，造成后來簽訂商品房買賣合同目的不可實現(xiàn)，不可取得住房的購房人，均可以要求商品房出賣人承擔違約責任，包括返還已付購房款和利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不高于已付購房款一倍的賠償責任。