買到有租約的法拍房怎么辦

買到有租約的法拍房要區(qū)分兩種情況來看處理方式：

1、抵押設(shè)定在先，租賃設(shè)定在后

根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第六十六條第一款規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

依據(jù)“設(shè)立在先則權(quán)利在先”原則，該條款表明抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先于租賃權(quán)對抵押設(shè)定先于租賃的，抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。

2、司法查封在先，租賃設(shè)定在后

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所做的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請人?！?/p>

設(shè)定在后的租賃權(quán)不得對抗法院司法查封行為。

購買法拍房的風(fēng)險(xiǎn)

1、不可落戶的風(fēng)險(xiǎn)

法拍房在出售的時(shí)候，可能原房主的戶口還沒有遷出去，而購房者在購買法拍房之后，可能就會(huì)存在不可落戶的風(fēng)險(xiǎn)，雖然法院通過拍賣確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書等法律程序?qū)⒆》亢戏ǖ剡^戶給了購房者，購房者拿到了住房的產(chǎn)權(quán)，但是如果原房主不遷出戶口的話，法院沒有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利，那么購房者在購買法拍房之后就不可落戶。

2、無法馬上入住的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)榉ㄅ姆靠赡艽嬖谧赓U在前、抵押在后的情況，所以購房者在買下法拍房之后有可能不可及時(shí)辦理入住，雖然拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效，但是有可能原房主故意把住房租賃合同時(shí)間寫得很長，這就造成了購房者在購買法拍房之后不可及時(shí)入住。