深圳如何做到租售同權(quán)？

日前，住建部等九部委在全國選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區(qū)。改革先鋒城市深圳自然位列其中。此次試點，應(yīng)是與去年5月4日國務(wù)院提出的“購租并舉”遙相呼應(yīng)。那天正好是“54青年節(jié)”，此舉似乎預(yù)示著要給新一代群體更踏實、更現(xiàn)實的居住空間。前不久，廣州發(fā)布了相關(guān)文件支持建設(shè)租賃市場，并提出了“租購?fù)瑱?quán)”的概念。這一概念在深圳引發(fā)了熱烈討論，也存在不少爭議。那么深圳如何做到“租售同權(quán)”?

“租購?fù)瑱?quán)”有其準(zhǔn)確的社會意義，是賦予租客與產(chǎn)權(quán)人同樣享受城市資源的權(quán)利，包括大家最為關(guān)注的教育資源。

然而，事后冷靜下來，大家會發(fā)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”沒那么理想化，要發(fā)展正常合理的租賃市場，并不是簡單地“喊口號”。在享受教育資源這一案例上，也不可簡單地將之理解為“資源平分”，或指望可以解決絕對的“教育公平”。其它城市資源，也有諸多復(fù)雜性，許多社會問題都不可避免地投射到了住房問題上。

事實上，深圳在某種程度上已經(jīng)做到了“租購?fù)瑱?quán)”。在公辦入學(xué)的具體做法上，施行按片區(qū)劃分學(xué)區(qū)的積分入學(xué)政策，租房上學(xué)同樣享受得到同等的教育資源，甚至一樣能上好學(xué)校。

但在具體的分配上，按照積分多寡進行排位，涉及到戶口、房產(chǎn)所有權(quán)、社保等諸多疊加因素的影響。正是這些因素，以體現(xiàn)在現(xiàn)有環(huán)境下所能達(dá)得到的“公平”。

那么，深圳作為發(fā)展租賃市場的首批試點城市，還有哪些合情合理的做法呢?

深圳的租賃市場走在前列

眼下，不少中國大城市及重點城市正步入存量房的時代，深圳受限于新增土地供應(yīng)及城市更新艱難緩行，新房市場結(jié)構(gòu)性供應(yīng)嚴(yán)重不足，某程度上說深圳已率先踏入存量房時代。

公開數(shù)據(jù)顯示，截止2017年6月30日，深圳上半年無一例住宅用地掛出，近幾年全年也僅幾幅居住用地。2016年1-11月，深圳二手房與新房銷售套數(shù)比已達(dá)2.4倍。

因此，當(dāng)調(diào)控政策因城施策落實前，深圳等城市房地產(chǎn)市場的運行機制和邏輯也發(fā)生了很大的變化。而對于發(fā)展租賃市場，不管是官方還是民間，深圳其實也已走在前列。

深圳積極推行人才房、公租房

2016年，時任深圳市委書記馬興瑞強調(diào)人才是經(jīng)濟社會發(fā)展的第一資源，人才住房關(guān)系深圳長遠(yuǎn)發(fā)展大計。必須通過政府和市場手段的高效結(jié)合，加大人才住房的建設(shè)和供應(yīng)力度，與保障性住房建設(shè)相得益彰。

同年10月，深圳人才安居集團揭牌成立，與當(dāng)前保障房雙軌并行。按照馬興瑞的設(shè)想，人才安居集團目的是人才來了深圳后，造個房子半價租出去。

人才安居的概念說的簡單些就是讓來到深圳的人才有房子住。在人才安居集團成立不到一年，截止至今年7月底，已經(jīng)有600套人才住房可供分配;在建項目5個，建筑面積61萬平方米。

與人才房并軌的是，深圳已實施多年面向社會大眾群體的公租房。老牛從深圳住建局公布的數(shù)據(jù)得知，2016年，全市完成公共租賃住房項目43個、約3.67萬套，建筑面積約208.50萬平方米。

在今年供應(yīng)目標(biāo)中，計劃供應(yīng)安居工程項目不低于4.5萬套，其中公租房供應(yīng)約3.6萬套，安居房供應(yīng)約0.56萬套。據(jù)牛浩思-安居先鋒的統(tǒng)計，2017年的輪候庫公租房項目多達(dá)26個，從數(shù)量上說政府對于公租房的供應(yīng)是更加積極的。

民間：深圳市場發(fā)展長租公寓

與政府的公租房、人才房相對的是，租賃市場誕生出了新穎的“長租公寓”產(chǎn)品。

近幾年，長租公寓在深圳也迎來了爆發(fā)式的發(fā)展。2012年迎來深圳首個長租公寓品牌協(xié)縱公寓，沉淀兩年后，2014年開始了新一輪增長，并在2015-2016年迎來爆發(fā)期。一大批長租公寓品牌如魔方公寓、灣流、YOU+、自如等相繼壯大起來。

由此，也吸引了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商參與其中。龍頭房企萬科就走在了他們的前列。

萬科董秘朱旭表示，2017年萬科將把長租公寓作為重要發(fā)力點，萬科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內(nèi)的全國13個城市上線;

除萬科外，金地集團與招商蛇口旗下的長租公寓產(chǎn)品也已經(jīng)在深圳等地開展;深圳最大國有房企深業(yè)集團也試水長租公寓，和政府部門合作推出“青年房卡計劃”，目前已成功運行，計劃到2018年底推出2萬套房源。

其他的房企包括招商蛇口、碧桂園、綠地集團、龍湖地產(chǎn)、金地、中海、佳兆業(yè)、旭輝集團以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司世聯(lián)行等等都不約而同布局長租公寓。

目前關(guān)于深圳長租公寓的數(shù)量沒有官方數(shù)據(jù)，據(jù)媒體報道，從青年公寓租賃平臺合屋統(tǒng)計，深圳長租公寓的數(shù)量在10萬間左右。

深圳長租公寓VS傳統(tǒng)租房

深圳發(fā)展出來的長租公寓作為近年來的潮流，面對青年群體，主打情懷以及舒適的生活體驗，以及簡單的O2O交易平臺，這種模式的租房，其實是非常的符合當(dāng)代青年群體的價值觀和操作習(xí)慣的，他們會更傾向于這一類住房消費。

但是目前市場上的主流品牌長租公寓存在有三大“硬傷”。

一是長租公寓的租金相對于同區(qū)域的普通出租房源價格要高出不少，對于青年群體來說要承受更大的租金壓力;

二是長租公寓存在管理還不到位的情況;

三是長租公寓房源稀缺，各區(qū)房源較少，僅有幾個站點供應(yīng)房源，會出現(xiàn)排隊等房的情況。

從價格表來說，各品牌長租公寓租金普遍高于同區(qū)域的普通出租房源租金，而且房源位置少、挑選的空間有限。

各品牌長租公寓主打是單身公寓，一房一廳或者大開間的設(shè)計，基本配備文藝清新的裝修以及休閑設(shè)備。在深圳眾多品牌公寓中，自如公寓的月租金比較多且較合理，從1200到4000多不等;另外的灣流公寓和城家公寓南山房源一房一廳的定價就很高了，5000元/月起。

不管是政府或官方行為的公租房、人才房也好，還是公司行為的長租公寓也好，是租賃市場上占比很小的一部分，其規(guī)模都很難滿足社會需求。對于深圳而言，有大量的租賃行為是在城中村和各類產(chǎn)權(quán)房中產(chǎn)生。