長(zhǎng)租公寓如何融資

近幾年來(lái)，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，而其中不少品牌已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多輪融資，每一次成功融資都會(huì)引發(fā)行業(yè)的熱烈討論，也有更多的長(zhǎng)租公寓參與者開(kāi)始思考自己的公司是否也能走這條路，那么長(zhǎng)租公寓該如何融資呢?

長(zhǎng)租公寓的很多資金都來(lái)源于財(cái)富管理公司，傳統(tǒng)的商業(yè)銀行資金占比比較少，這是由于大部分公寓運(yùn)營(yíng)商沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán)，缺乏信用的支撐，而平臺(tái)收益也有很大的不確定性。大部分的長(zhǎng)租公寓公司由于主體差異的不同，只能挑選成本比較高的融資方式，而這樣做的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高，融資的渠道也比較少。

不過(guò)對(duì)于一些規(guī)模比較大的長(zhǎng)租公寓品牌，不但能取得銀行貸款，甚至還能獲得銀行提供的租月貼現(xiàn)、租金分期、銷(xiāo)售類(lèi)分期，除此之外還可以發(fā)行信托產(chǎn)品來(lái)進(jìn)行股權(quán)融資。而這些在大型公司還可以通過(guò)融資租賃和供應(yīng)鏈金融來(lái)融資，這些渠道使得公司的資金成本相對(duì)更低。

除了上述的融資渠道之外，ABS融資成為行業(yè)新寵，它是預(yù)期的租約貼現(xiàn)，將應(yīng)收賬款作為固定回報(bào)的理財(cái)產(chǎn)品，在公募渠道發(fā)行。因沒(méi)有抵押物，收益具有不確定性，風(fēng)險(xiǎn)性比較高。

不過(guò)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，ABS是很好的創(chuàng)新項(xiàng)目，但如果沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，大部分收益被信托公司和資管公司拿走了，運(yùn)營(yíng)方依然很難使成本和收益匹配。但另一方面，由于長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)金流豐富，可以資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品很多，租金、裝修、押金、服務(wù)費(fèi)等都是能變現(xiàn)的環(huán)節(jié)。所以現(xiàn)在很多公司，以成熟項(xiàng)目的未來(lái)租金收入做為基礎(chǔ)資產(chǎn)，依據(jù)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，滿足股權(quán)運(yùn)營(yíng)商無(wú)法通過(guò)傳統(tǒng)的抵押擔(dān)保獲得資金的尷尬。

資產(chǎn)證券化是盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大規(guī)模、獲取利潤(rùn)的有效途徑。但目前，許多長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商在短時(shí)間內(nèi)，客房數(shù)量和物業(yè)運(yùn)行時(shí)間還未達(dá)到ABS等產(chǎn)品的發(fā)放資格。但如果相關(guān)政策變化不大，各種新的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)將加速產(chǎn)業(yè)的融資，預(yù)計(jì)明年將出現(xiàn)更多的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

“金融化”仍是目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓的主要資金來(lái)源，在主要風(fēng)險(xiǎn)尚未排解，租金差、運(yùn)營(yíng)能力、下降成本的能力等方面無(wú)較大提升的情況下，靠自己運(yùn)營(yíng)出“金”，仍無(wú)期可測(cè)。