關(guān)于樓市，社科院做了4大“下降”的預(yù)測(cè)，你怎么看？

9月7日，中國(guó)社科院發(fā)布了2020年版的“中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)”，其中部分觀點(diǎn)頗有些悲觀。

社科院的主要觀點(diǎn)有：

1、除少數(shù)三、四線城市和個(gè)別地段、個(gè)別樓盤(pán)外，整體上房?jī)r(jià)大漲大落都是小概率事件。

2、2020年商品房銷售面積和銷售額將同步下降，下降幅度在10％～12％；商品房銷售均價(jià)約為9250元／平方米，同比下降0．6％，增速較2019年下降7．2個(gè)百分點(diǎn)。

3、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)較大沖擊和更大的不確定性。預(yù)估2020年全年實(shí)際開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量約400家，購(gòu)物中心空置率預(yù)計(jì)再提高，租金也會(huì)有一定下降，預(yù)估減少10％～20％。

4、房地產(chǎn)政策面臨四點(diǎn)轉(zhuǎn)變：一是住房供應(yīng)體系從“重市場(chǎng)”到“重保障”；二是住房保障體系從“棚改”到“舊改”；三是租賃市場(chǎng)體系從“規(guī)范發(fā)展”到“租賃住房”；四是土地市場(chǎng)體系從“改革試點(diǎn)”到“全面推開(kāi)”。

可以看出，藍(lán)皮書(shū)一口氣做了4大“下降”的預(yù)測(cè)：

銷售面積下降、銷售額下降、均價(jià)下降、商業(yè)地產(chǎn)率下降。

其中銷售面積和銷售額的同比下降幅度，竟然預(yù)估到了10％到12％，這頗有些令人感到意外。

我不知道社科院的專家們，是否明白自己說(shuō)了些什么？

因?yàn)?0％到12％的銷售面積、銷售額跌幅，至少在2013年以來(lái)是從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)的。

我們不妨通過(guò)下面表格，回顧一下“十八大”以來(lái)每年樓市的銷售情況。

可以看出，如果不算2020年，過(guò)去7年里銷售額和面積雙降的年份只有2014年。而正是因?yàn)?014年銷售雙降，所以2015年賣地收入減少了1萬(wàn)億，所有才有了2015年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“去庫(kù)存”。

所以，樓市銷售額和銷售面積如果雙降，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響非常大。

大多數(shù)年份里，房地產(chǎn)銷售額和銷售面積是要大幅跑贏GDP的，否則穩(wěn)增長(zhǎng)就會(huì)有顯著的壓力。

2020年遭遇了新冠疫情。從今年前7個(gè)月累計(jì)銷售情況看，再次出現(xiàn)了銷售額和銷售面積的雙降，但從下圖可以看出，雖然雙降，但V型反彈是非常明顯的。

目前統(tǒng)計(jì)局尚未公布8月銷售情況，從民間研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，百?gòu)?qiáng)房企銷售額普遍在8月同比增長(zhǎng)29％左右。

所以，至少在銷售額上，樓市1到8月應(yīng)該會(huì)轉(zhuǎn)正。至于銷售面積，可能會(huì)在9月轉(zhuǎn)正。

在這種情況下預(yù)料2020年全年，房地產(chǎn)銷售額和銷售面積下降10％到12％，這是非常大膽的。

我的看法是：社科院基本上不知道他們說(shuō)了些什么。

我的預(yù)測(cè)是，銷售額全年增長(zhǎng)會(huì)在5％左右，最差也是零增長(zhǎng)；至于銷售面積，弄不好可以維持零增長(zhǎng)，最差下跌也很難高于5％。

其實(shí)對(duì)于官方來(lái)說(shuō)，價(jià)格才是敏感的，需要嚴(yán)格控制的。

至于成交面積、成交額，則是越多越好。多了，才能穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)，才能讓開(kāi)發(fā)商愿意拿地。

如果銷售額、銷售面積下降10％到12％，說(shuō)明樓市調(diào)控不成功。

目前的確有一些政策會(huì)限制開(kāi)發(fā)商拿地，比如“三道紅線”。但不會(huì)讓土地出讓收入斷崖式下跌的。

財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，2020年累計(jì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入35101億元，同比增長(zhǎng)7．9％。

看到了吧，7．9％的增幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了GDP。只有這樣，才能支撐住下滑的財(cái)政收入。要知道，今年是政府減稅降費(fèi)的大年，全年可能會(huì)減稅降費(fèi)高于2．5萬(wàn)億。財(cái)政缺口僅僅依靠增發(fā)國(guó)債、地方債，是不行的，還是要增加收入。

最近深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)都出臺(tái)了調(diào)控新政，都有加稅的做法，具體是把二手房交易里減免增值稅的年限從2年延長(zhǎng)到了5年。

在這種背景下，讓商品房銷售額金額和銷售面積大幅下降10％到12％，是無(wú)法承受的。

所以，社科院顯然是太悲觀了。

此外，社科院報(bào)告里說(shuō)的“房地產(chǎn)政策面臨四點(diǎn)轉(zhuǎn)變”，也是比較滯后的。今年的兩大變化，一個(gè)是加稅，一個(gè)是建立了房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

（作者：樓市參考? ?來(lái)源：和訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道）