是買二手房還是新房好?

一、交易條件的區(qū)別

新房都是開發(fā)商建造出售給購房者，開發(fā)商需要取得五證兩書。這個是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證。買新房一定要審查五證兩書。五證是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售(銷售)許可證》。二書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用方法書》。二手房交易的條件是賣方的住房必須取得住房的不動產(chǎn)證，買房購買后需要過戶到自己名下。

二手房只需要房產(chǎn)證和不動產(chǎn)，當(dāng)然房子必須要貸款還清才能交易。

二、房齡和環(huán)境的區(qū)別

新房的房齡是住房竣工之日交付后算起(并不是房產(chǎn)證上辦理的日期)。住宅一般70年產(chǎn)權(quán)，新房一般房齡是比較新的。二手房的話房齡一般比較大，由于時間長，小區(qū)環(huán)境舒適度等都打折不少。新房一般都是毛坯的或者精裝交付，二手房有的是毛坯的有的是精裝的有的還是豪裝。

三、買房首付的區(qū)別

雖然新房和二手房的首付比例是一樣的，但是由于貸款額度的不同，所以買房者的凈首付也可能不同。比如200萬的房子，首付都是35%，新房首付款是70萬，二手房如果評估價是220萬，那么銀行貸款6.5成也就是143萬，那么首付就是57萬，這個是做高評估價。如果二手房想每月還貸壓力小點，如果評估價160萬，那么貸款的話就是104萬，首付也就是96萬。

四、貸款年限的區(qū)別

住房貸款年限除了跟購房者年齡有關(guān)系還跟房齡有關(guān)。最高貸款年限一般30年，一般貸款年限是男的是65歲-現(xiàn)在年齡，女的是60-現(xiàn)在年齡。比如男的現(xiàn)在40歲，那么貸款年限不高于65-40也就是25年。二手房有的房齡太長一般貸款年限就越短，一般5年以內(nèi)次新房可以貸款30年，5年-20之內(nèi)的一般是貸款年限是35-房齡，比如房齡有10年了，那么可以貸款25年。如果高于20年房齡的需要銀行重新評估，貸款比較難。

五、稅費的區(qū)別

新房一般主要繳納契稅、住房維修基金、一年的物業(yè)費和取暖費等主要費用。二手房的話主要是增值稅和附加稅、契稅、個稅、房產(chǎn)稅等。上海這邊根據(jù)房產(chǎn)證是否滿2年，是否滿五年唯一住房，還有買房者是否首套非首套和購買的是普通住宅還是非普通住宅有差異的。(二手房稅費問題具體請參考我2019年11月1號發(fā)表的文章)。

六、交房時間的區(qū)別

新房不管是現(xiàn)房還是期房購買的時候都是約定的有一個交房時間，現(xiàn)房交房一般比較快，但是如果是期房，可能需要很長時間，有的甚至一年多以后才交房。二手房的交房時間只要買家首付付好貸款下來了就很快可以交房。

七、買房風(fēng)險的區(qū)別

購買新房的風(fēng)險就是需要時間等待交房，期房的風(fēng)險就是延期交房、開發(fā)商爛尾、房子質(zhì)量問題等。小區(qū)附近各種配套難以兌現(xiàn)等。購買二手房的風(fēng)險來自于房子本身，比如中介操作不規(guī)范、賣房的并非真正業(yè)主、購買的兇宅等。

八、所付的中介費的區(qū)別

購買新房是沒有中介費的，因為中介費屬于開發(fā)商的宣傳推廣費，是開發(fā)商出的;當(dāng)然有的人說那直接找開發(fā)商購買新房就可以了，但是一般的情況自訪的客戶房子并不是能便宜，開發(fā)商的中介費是直接分給售樓部接待你的人還有上面的主管經(jīng)理了。購買二手房目前上海這邊買家和賣家一般一起是付2-3個點的中介費，像鏈家的話是直接3個點，小公司的話一般都是一起收2個點。