二手房交易問題多 學(xué)好這幾招可防賣方違約

二手房的交易過程漫長又復(fù)雜，保不齊哪天出現(xiàn)個突發(fā)情況，賣方可能就違約了，這個時候買方該怎么辦呢？下面我們就針對賣方違約的不同情況，為大家介紹下可采取的措施。

一、 簽訂購房合同后賣方拒絕過戶

一般來說，賣方不會直接表明自己不愿意辦理過戶手續(xù)，而是要求將過戶時間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時間，后就是不了了之。

在這種情況下，買方一定要及時發(fā)出書面催告，要求賣方在約定時間簽約，如同意延期，則應(yīng)約定具體的期限，否則可能因證據(jù)不足而被法院認(rèn)定違約。

二、簽訂居間協(xié)議后賣方拒簽買賣合同

簽了居間協(xié)議簽訂后，賣方可能會找些理由來拒簽買賣合同，具體情況可能有以下兩種：

1、 賣方表明自己未取得產(chǎn)權(quán)人同意，從而不愿繼續(xù)交易，比如住房的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的是父親或者丈夫，賣方便主張居間協(xié)議是無效的，要求退款了事。

其實(shí)，這時買方只要有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌或者簽署過傭金確認(rèn)書、委托書等文件，那么居間協(xié)議仍是有效的。如果沒有證據(jù)，買方可以要求簽約人承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償自己的損失。

2、賣方在簽訂居間協(xié)議時還未取得住房產(chǎn)權(quán)，所以認(rèn)為當(dāng)時簽的合同無效，反悔也沒關(guān)系，從而要求退款了事。

其實(shí)，不管有沒有拿到房產(chǎn)證，合同還是有效的，但如果出售的住房根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)或者產(chǎn)權(quán)是別人的，那合同就是無效的了。根據(jù)規(guī)定，無效合同應(yīng)由過錯方承擔(dān)賠償責(zé)任，買方有權(quán)要求賣方賠償經(jīng)濟(jì)損失。

三、賣方簽訂了居間協(xié)議卻拒收定金

賣方雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房價上漲后不肯收定金，而居間協(xié)議里一般都約定意向金只有在賣方簽收后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?，要是賣方不簽收的話，意向金就不會變成定金，賣方毀約也不會受到定金罰則的處罰，這時該怎么辦？

其實(shí)，中介可以要求賣方在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管，這樣，中介收了定金也就等于賣方收了定金，賣方毀約就要承擔(dān)定金罰則，買方的權(quán)益也就有了保障。但是，為了避免不良中介私吞定金的情況發(fā)生，一定要挑選正規(guī)合法的中介公司進(jìn)行交易。

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