文章摘要： 因商品房預售施行預售許可證制度，只有開發(fā)商持有預售許可證明，具備預售許可證，其與買受人簽訂的預售合同才是有效的，否則，合同有被認定為無效的法律風險。對此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條明確規(guī)定：“出
因商品房預售施行預售許可證制度，只有開發(fā)商持有預售許可證明，具備預售許可證，其與買受人簽訂的預售合同才是有效的，否則，合同有被認定為無效的法律風險。對此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定為有效?！?/p>
根據(jù)該條規(guī)定，如果在買受人向法院起訴之前，商品房預售人取得了商品房預售許可證明，也可以認定預售合同有效，但前提時間是在起訴前取得。
實踐中情況要復雜的多，如商品房預售合同簽訂后，預售許可證被行政部門撤銷的，或者在簽訂商品房預售合同時，開發(fā)商持有的預售許可證明已過有效期，對于這兩種情況，考慮到預售許可是基于行政管理機關(guān)履行行政管理職責的需要，不應因此輕易否定預售合同的效力。
所以為了確定住房預售合同合法有效，避免發(fā)生不必要的糾紛，建議購房者與出賣者簽訂住房預售合同時要求對方提供，已經(jīng)取得商品房預售許可證明的相關(guān)證明文件，并進行仔細審核 ，核驗。
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
高層要完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二，低層要完成全部主體結(jié)構(gòu)，只有達到這樣的建設進度方可去房管局申請辦理商品房預售許可證。
無預售許可證購房合同是否有效
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