住房評估是怎么估價的?

住房評估是根據房齡、地段、環(huán)境小區(qū)、樓棟、戶型、電梯。

房齡

中國的住宅使用年限都是70年，計算方式都是從開發(fā)商拿地的時候開始計算，所以即使是新房的話，也達不到70年的產權，而因為房子也會一個損耗品，所以房齡越長的房子價值就越低。一般有這三類評估檔：

1、新房的價格比較高，一般是1-3年左右。

2、其次是5-10年房齡的房子。

3、如果是高于20年的房齡的老房子，售價一般比較低。

當然，這是一個正常情下的恒定指標，有一些二手房也會因為稀缺性的原因而忽略的房齡問題，比如：地段極佳的房子、學區(qū)房等;很多地方就是這類動輒幾萬元一平的稀缺房源，房齡問題都在其次。

地段

地段可能是最密切關系到居住舒適性問題的一個指標，不錯的地段，是會拉高整個區(qū)域價格。尤其是整個地區(qū)已經開發(fā)完了，不會再有新項目產生的情況下， 該地段的稀缺性不言而喻，會給整個地區(qū)房價帶來不可估量的價值空間。另外，一個規(guī)劃完整的區(qū)域也會為本地房地產提供一個2%-5%的加價空間，所以買房的時候一定要看它未來的規(guī)劃發(fā)展?，F在很多城市都興盛開發(fā)新區(qū)或者遠離市中心的次中心，那都是未來一個城市的發(fā)展前景。

環(huán)境

房產如果是位于外部環(huán)境極佳，綠化率極高的，周邊條件極好的小區(qū)，這些因素都會為目標房產提供每平方2%—5%左右的加價空間。

同樣周邊交通便利、配套設施齊全的小區(qū)生活的宜居度是會有很大的提高的，如果這些配套并沒有齊全的小區(qū)可能會在估值上扣掉5%左右的一個價格。

小區(qū)樓棟

一個好的樓梯結構、朝向、小區(qū)建筑密度和樓間距都是為房產加分的一個重要因素。通常一個樓間距合適、朝向好的房子可以比普通樓棟高出3%-8%的價格。良好的建筑質量和有外部造型及內部裝修極佳的都會給房價帶來5%的加價。

戶型

其實很多人最關心的還是戶型問題，同樣的室內面積，我如果買到了一個戶型好，凈高廣，開間跨度合理的。功能區(qū)分布，輔助廚衛(wèi)空間始終，通風采光都比較理想的好戶型，想來都是大家熱捧的對象，價格會高很多。而如果在住房內的布局中，廚衛(wèi)空間小， 或者設計不合理的話，房價則可能會扣除10%的價格。

電梯

相對較多的或者電梯或者采用的是信譽程度比較高的電梯品牌雖然不一定會為整個房產價值加分，但是去會對買家提供一個比較良好的購買體驗， 有利于提高買家購買率。最近經常發(fā)生了電梯故障或者暫停的事故，所以越來越多的買家會注意到這一方面，你在給買家介紹的時候，如果有這一方面的優(yōu)勢那就會好很多。