買(mǎi)房時(shí)遇到問(wèn)題維權(quán) 四大索賠事項(xiàng)看過(guò)來(lái)

商品房糾紛普遍存在于現(xiàn)實(shí)生活中，學(xué)習(xí)如何處理商品房糾紛，掌握相應(yīng)的法律常識(shí)是購(gòu)房者所需要的。本文主要講了商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中的4個(gè)索賠問(wèn)題，為遭遇糾紛的購(gòu)房者提供準(zhǔn)確的解決之道，一起來(lái)看看吧。

一、交房的索賠及如何計(jì)算違約金？

人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金高于造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！?/p>

第十七條之規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

交付使用住房的，按照交付使用住房期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

二、沒(méi)有約定辦證如何索賠？

根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條，對(duì)于開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任有明確規(guī)定，“合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。

如果合同沒(méi)有辦證期限約定，辦證期限為90日內(nèi)，預(yù)售住房從住房交付使用之日起算，現(xiàn)售住房從合同訂立之日起算；如合同沒(méi)有約定多久可以解約，購(gòu)房者只有在開(kāi)發(fā)商辦證高于一年方可解約；如合同沒(méi)有約定解約權(quán)的行使期限，法定期限為一年，自解除權(quán)發(fā)生之日起計(jì)算，不行使的，解約權(quán)消滅。

三、無(wú)法辦證還有哪些救濟(jì)途徑？

如果是開(kāi)發(fā)商的原因造成無(wú)法辦證，根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第19條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理住房所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后高于一年，由于出賣(mài)人的原因，造成買(mǎi)受人無(wú)法辦理住房所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”，買(mǎi)受人有權(quán)解除該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

四、如果造成購(gòu)買(mǎi)方退房造成損失如何索賠？

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法辦證造成退房，購(gòu)買(mǎi)人在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的情況下，必須付出更高的價(jià)格才能購(gòu)買(mǎi)同等面積、地段、房型等條件的住房。

按《合同法》第113條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得高于違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定，住房增值的差價(jià)為合同履行后可能獲得的利益，購(gòu)房人可以要求違約方即開(kāi)發(fā)商賠償該部分損失。