買二手房只有房產證沒有土地證能過戶嗎

二手房過戶與土地證關系復雜，需依據土地性質及歷史遺留問題具體判斷。購買時還要注意房產抵押、查封情況，周邊空地用途等，二手房雖配套完善、入住時間快，但購房細節(jié)需謹慎。

買二手房只有房產證沒有土地證是否能過戶，需要根據具體情況而定：

1、土地是集體土地，就是農村的住房，土地是宅基地證，綠色土地證的那種。如果是這種情況，是不可過戶。

2、歷史遺留問題，就是以前開發(fā)商有大的土地證，沒有把大土地證分割，造成每一戶沒有單獨土地，但是有房產證。還有一些開發(fā)商沒有繳足費用而沒有辦理土地證，但是也是每一戶都有房產證。 這種情況，房產證是可以過戶的，但是，要到國土部門出證明，證明沒有土地證，或者復印大國土證到房管部門。

3、土地是國有劃撥土地，就是還是屬于政府的，有大土地證，沒有把大土地證分割到每一戶，但是有房產證。這種情況房產證是可以過戶的，但是，也要到國土部門出證明。

首先還得確定土地是集體土地還是國有土地，如果是集體土地，未經國家征收私人進行房產開發(fā)是違法的，產權風險很大，難以得到法律保護，住房所有權證都是辦不了的。如果是國有土地，未辦理商品房銷售許可證就對外銷售住房也是違法行為，如果你交錢購房了，會影響你的權益實現(xiàn)，存在種種風險。即使是可以進行房產開發(fā)的國有土地，又有權預售，那么的話，按法律規(guī)定，購房者也是有權要求辦理土地證和住房證的。辦理土地證的好處當然大于不辦，如果沒辦土地證，開發(fā)商可以另行將土地使用權進行交易，房隨地走，對你的權益的保障就不夠充分和有力了。

法律依據：《城市房地產管理法》第三十八條

下列房地產，不得轉讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

1、有沒有抵押或查封

二手房交易中關于抵押權所引起的矛盾是非常多的，如果二手房在貸款沒有還完的情況下是沒辦法過戶的。除了可以要求出賣人出具住房登記部門的查詢證明文件，同時可以在合同中約定，如對方隱瞞抵押事實，可以要求對方承擔違約責任。

2、是否有其它影響房產價格的因素

按小區(qū)地址、小區(qū)名字查詢新聞，如果房子價格遠低于同地段同面積的房子，一定要注意，可以向周圍居民或者小區(qū)保安、物業(yè)打聽一下。

3、把談判結果寫進購房合同中

買房談判一定要見到房主本人，不要事事都通過中介溝通，溝通過程記得錄音，一定要談稅費，手續(xù)費，傭金，家私清單，原物業(yè)的水、電、管理費等問題，不但要談還要把約定寫進合同里。

4、了解住房附近空地的用途

如果住房周邊有空地，一定要了解清楚未來是什么用途，蓋的層高是多少，是不是影響住房的視野、采光、空氣質量等問題。

1、質量一目了然

二手房俗稱存量房，也就是說，已經建好或者是已經使用多年的住房再次上市進行交易。那么已經建好的住房，客戶在購買的同時能清晰地觀察房子的住房建筑質量以及裝修質量。而且也可以通過小區(qū)里面的業(yè)主了解，房子的質量以及小區(qū)的物業(yè)情況。

2、配套完善

二手房周邊區(qū)域經過一定年限的規(guī)劃和發(fā)展，周圍商業(yè)生活配套等都會非常完善，業(yè)主的日常生活也會便利許多。

3、入住時間快

有的人購買房子的時候是因為孩子上學或者是結婚。由于時間比較緊張，從而購買的二手房，原因是二手房可以馬上就入住。而這也是二手房的特色之一。