“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是否有效？究竟要不要買？

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房?

小產(chǎn)權(quán)房并不是法令上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中構(gòu)成的一種約好俗稱的稱謂。是指在農(nóng)人團(tuán)體土地面上締造的房子，未交納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管有些頒布的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。

城鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真實(shí)的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地運(yùn)用證和預(yù)售許可證，購房合同疆土房管局也不會(huì)給予存案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真實(shí)合法有用的產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型?

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用團(tuán)體用地或犁地違法締造，將農(nóng)人團(tuán)體用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法修建。(這個(gè)是最普遍的)

2、約束出售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地面上，不按計(jì)劃功用開發(fā)或運(yùn)用，并將約束出售的房子直接在市場上出售，具有產(chǎn)權(quán)膠葛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在戎行享有運(yùn)用權(quán)的土地進(jìn)步行商品房的開發(fā)，以后賣給武士以外的當(dāng)?shù)鼐用?，俗稱“軍產(chǎn)房”

4、有些二手房：一些二手房還沒處理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房子的交易合同會(huì)被視為無效。

三、小產(chǎn)權(quán)房的特色

有關(guān)于“大產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房的特色仍是十分顯著的：

1、報(bào)價(jià)優(yōu)勢(shì)顯著：小產(chǎn)權(quán)房締造在團(tuán)體土地面上，這些團(tuán)體用地的地理位置相對(duì)偏僻，通常坐落城市市郊或遠(yuǎn)市郊，自身土地價(jià)值較低。最主要的一點(diǎn)是，無須交納國有土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，所以土地締造本錢極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整：國家不承認(rèn)并不予處理小產(chǎn)權(quán)房的過戶掛號(hào)手續(xù)，也不可上市交易。并且，依照有關(guān)法令法規(guī)規(guī)則，小產(chǎn)權(quán)房交易合同歸于無效合同，并不受《合同法》的維護(hù)。既無法令保證，也不可以上市交易。嚴(yán)厲上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性：小產(chǎn)權(quán)房締造在鄉(xiāng)村團(tuán)體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違反。鄉(xiāng)村團(tuán)體土地運(yùn)用權(quán)是該團(tuán)體安排成員的專有權(quán)力，是不可出讓、轉(zhuǎn)讓的?，F(xiàn)在利用鄉(xiāng)村團(tuán)體土地締造房子出售給城鎮(zhèn)居民的做法是違法的，小產(chǎn)權(quán)房采購者取得的城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村團(tuán)體安排有關(guān)證明文件并不具有法令效力。

4、法令危險(xiǎn)大：小產(chǎn)權(quán)房在房子質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)備、水電煤氣等方面都也許存在疑問，更主要的是，購房者從城鎮(zhèn)或村委會(huì)取得的所謂房子“一切權(quán)”不可正常行使，在轉(zhuǎn)讓、承繼、典當(dāng)、拆遷抵償?shù)确矫婢鶗?huì)遭到較大的約束，有關(guān)權(quán)益難以得到保證。

4小產(chǎn)權(quán)房的最新方針

依據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)則，農(nóng)人團(tuán)體一切土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或許出租用于非農(nóng)業(yè)締造。而鄉(xiāng)村宅基地屬團(tuán)體一切，鄉(xiāng)民對(duì)宅基地也只享有運(yùn)用權(quán)，鄉(xiāng)民將房子賣給本村以外人員的交易做法不可遭到法令的認(rèn)可與維護(hù)，也不可處理土地運(yùn)用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

《關(guān)于鄉(xiāng)村團(tuán)體土地確權(quán)掛號(hào)發(fā)證的若干意見》規(guī)則，“關(guān)于借戶口制度改革或私行經(jīng)過‘村改居’等方法不合法將農(nóng)人團(tuán)體土地轉(zhuǎn)為國有土地、鄉(xiāng)村團(tuán)體經(jīng)濟(jì)安排不合法出讓或出租團(tuán)體土地用于非農(nóng)業(yè)締造、城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村置辦宅基地、農(nóng)人住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得掛號(hào)發(fā)證。”

綜上所述，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓仍是小產(chǎn)權(quán)房交易都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)，我們務(wù)必慎重對(duì)待。如果團(tuán)體經(jīng)濟(jì)安排內(nèi)成員間相互轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)該給個(gè)人敲響一個(gè)警鐘，避免因拆遷或許別的情況致使自個(gè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。