住房買賣合同能否主張過戶

簽訂住房買賣合同后，如果購房者按約定支付購房款，繳納契稅后，可以主張住房過戶登記。如果因住房不可辦理過戶登記的，可以解除合同，要求售房者返還購房款和賠償損失。

住房買賣合同無效情形有哪些

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣住房時只轉(zhuǎn)讓屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。住房買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到住房所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，住房買賣合同不可生效，也就不可發(fā)生住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使住房已實際交付也屬無效。故只要住房沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將住房交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣住房的主體必須是該住房的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人住房的，其買賣行為無效。住房的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有住房時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有住房的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。住房所有人出賣共有住房時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。住房所有人出賣已租出住房時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。住房所有人出賣住房時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該住房買賣無效。