拆遷評估要注意哪些問題

1、住房面積及宅基地面積認定不準確問題。一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準。

2、宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低問題。宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補償價=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價-住房重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機構(gòu)對當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權(quán)益。

3、評估方法錯誤問題。市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類住房的房地產(chǎn)市場價格。

4、評估機構(gòu)的挑選違法。拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式.而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規(guī)定。

拆遷評估時應(yīng)該遵循什么原則

拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則，參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷住房的房地產(chǎn)狀況進行。

1、估價目的：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷住房貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。

2、估價時點：拆遷估價時點一般為住房拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期(段)住房拆遷實施之日為估價時點。

3、估價方法：拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

4、實地查勘：拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷住房進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷住房外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不可對被拆遷住房進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。