變賣和一拍二拍的區(qū)別

房產(chǎn)拍賣的流程與注意事項(xiàng)概覽：從一拍到二拍的時(shí)間與價(jià)格差異，到拍賣房產(chǎn)的所有權(quán)證辦理難、質(zhì)量無保障及購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)拍人需謹(jǐn)慎了解拍賣標(biāo)的物現(xiàn)狀，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1、時(shí)間不同。只有標(biāo)的物第一次司法拍賣(一拍)流拍，法院才會(huì)在三十日內(nèi)安排在同一司法拍賣平臺(tái)再次拍賣，即二拍。

2、價(jià)格不同。一拍的起拍價(jià)是過去常說的保留價(jià)，由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定，未作評(píng)估則參照市價(jià)確定，起拍價(jià)不可低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之七十。二拍的起拍價(jià)通常進(jìn)一步下降，但降價(jià)幅度不會(huì)高于一拍起拍價(jià)的百分之二十。變賣價(jià)則是二拍的起拍價(jià)。

房產(chǎn)拍賣的注意事項(xiàng)包括哪些

1、住房所有權(quán)證的辦理難以確定

因?yàn)殚_發(fā)商在樓盤開發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確、及時(shí)地提供與房產(chǎn)證辦理的信息，因此就會(huì)造成拍賣住房的所有權(quán)證書辦理會(huì)出現(xiàn)問題。

2、住房質(zhì)量沒保障

因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于住房存在的其他隱秘或暫時(shí)不可顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會(huì)體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘，也會(huì)存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。

一般來說，如果因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂延期交房，這種住房經(jīng)常會(huì)因?yàn)樵谑┕r(shí)偷工減料，開發(fā)商使用的建筑材料以次充好，造成存在質(zhì)量瑕疵。但因?yàn)檫@些房子還沒有經(jīng)過長(zhǎng)期實(shí)際居住使用，因此無法發(fā)現(xiàn)隱蔽問題。并且這些問題很難通過訴訟解決。因?yàn)榉ㄔ阂话銜?huì)認(rèn)為，住房原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司住房存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實(shí)告知競(jìng)買人，并聲明僅以住房現(xiàn)狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務(wù)。競(jìng)買人對(duì)所競(jìng)買的物品負(fù)有謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，應(yīng)對(duì)拍賣標(biāo)的物了解清楚后參與競(jìng)買，所以只要實(shí)際參與了，法院就會(huì)推定自愿接受這種現(xiàn)實(shí)，因此通常情況下，不會(huì)支持競(jìng)買人的訴求。

3、購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn)

這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競(jìng)拍人必須一次性支付。二是實(shí)際購(gòu)房成本加上拍賣傭金可能要高于相同戶型、面積的住房。與市場(chǎng)上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程當(dāng)中涉及到兩個(gè)重要費(fèi)用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交后需支付給拍賣公司的傭金。